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业绩会上的坦率：存量竞争未见止跌回稳
8月28日，卓越商企服务（06989.HK）2026年中期业绩会的问答环节，管理层对当下物业行业的判断并未留太多回旋余地。“存量的业务实际上还是越来越卷，其实还是在向下震荡，并没有完全看到有明显的止跌回稳的迹象。”
这份坦率，与公司前一日发布的半年报形成某种微妙的对照——收入在涨，利润在跌；规模在扩，市场在卷。
收入与利润背离：减值吃掉近两成净利
据公司公告，2026年上半年卓越商企服务实现收入约20.99亿元，同比增长5.2%；毛利约3.91亿元，同比增长8.6%，毛利率由18.1%升至18.6%。但归母净利润约1.17亿元，同比减少19.8%。减值合计1.13亿元——这一数字几乎相当于当期归母净利润的96.6%。
增收不增利的财务结构，折射出物业行业在存量时代的普遍困境。据中指研究院数据，百强企业物业费收缴率已从2021年的94.23%连续下滑至2025年的87.32%，全国物业服务满意度2026年降至72.8分。融创服务在同期业绩披露中也坦言，“业主对服务品质的期待与缴费意愿之间的落差未见明显收窄，存量项目的维修养护成本、人工成本持续承压”。
卓越商企服务并非孤例。越秀服务2026年上半年归母净利润同样出现下滑；建业新生活上半年减值达2.32亿元。行业正集体承受存量项目汰换带来的财务压力。
规模扩张的逻辑变了：第三方占比超六成，一线城市成主战场
在规模指标上，卓越商企服务仍保持正向增长。截至6月末，公司总合约物业面积8910万平方米，同比增长8%；总在管物业面积8309万平方米，同比增长11.9%。其中来自第三方的在管物业面积5408万平方米，占比65.1%。一线及新一线城市在管面积达6255万平方米，占比75.3%。
第三方占比超过六成，意味着这家脱胎于卓越集团的物管企业，在“去地产化”上已迈出实质性步伐。业绩会上管理层明确表示，“一方面我们还是要进一步去地产化，进一步下降，降低对关联交易的比例，同时会集中到卓越集团比较优质的项目”。
据克而瑞物管研究，2026年上半年物业行业已正式告别新房增量依赖，全面迈入存量深度运营时代。中指研究院监测数据显示，2026上半年物业行业招标信息约19.70万条，同比增长9.47%，招投标市场活跃度提升。但活跃度提升的另一面，是竞争烈度的加剧——存量项目汰换率显著提高。
第三方业务锚定15%增速：逆势扩张还是顺势而为？
面对行业整体的规模扩张瓶颈，卓越商企服务给出了一个明确的量化目标。管理层在业绩会上表示，“从第三方自拓的业务和毛利来看，我们是认为能够保持在15%以上的增速，尤其是我们的战略业务，收入预期会超过20%。随着业务的持续加速，未来3到5年，公司在第三方的业务，我们认为整体的规模会实现翻番。”
这一目标在当前行业环境下显得颇为进取。据公开信息，2025年百强企业第三方管理面积占比为54.56%，较上年小幅下降，尽管百强企业普遍强调市场化外拓，但第三方占比并未出现显著增长。行业收并购逻辑已从“规模并购”转向“资源互补”。
卓越商企服务的差异化路径在于聚焦FM设施管理、公建服务及高端专业赛道。管理层认为，“中长期的存量的资产，包括像FM的设备设施，公建服务以及高端专业的一些赛道，现在还在持续的扩容，这是一个结构性的机遇”。据克而瑞物管研究，互联网、新能源、高端制造企业总部正集中释放全设施管理（IFM）大单。
但机遇与风险并存。公司管理层也坦承，“规模化的扩张显然现在已经走到尽头了，大家更多的是靠存量的运营跟专业竞争来维持市场的地位”。在行业“质速协同、合规为先”的新阶段，第三方业务能否在守住利润底线的前提下实现15%的年增速，仍待时间检验。
截至2026年8月27日收盘，卓越商企服务报收于0.53港元，上涨1.92%。公司52周最高价为1.210港元，最低价为0.500港元——股价在低位区间的窄幅震荡，某种程度上也是资本市场对物业行业转型期不确定性的定价。
投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
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