上海商办用地续期新政来了！土地到期怎么办？能续就续，最高续40年，分期缴款，资产价值重估正当时。#上海土地续期 #厂房出租 #招商引资 #珠海高新
从10年到40年：一项26年的信贷纪录被改写
一位计划在北京购置首套住房的购房人，过去若申请100万元商业贷款，按30年期等额本息计算，每月需偿还本息约5000元上下。8月28日之后，同样的贷款可以拉长至40年偿还，每月支出明显下降。改变来源于一份当日公开的政策文件。
8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确个人住房贷款期限最长不超过40年，贷款金额不得超过拟购买住房的评估价值。据公开信息，中原地产首席分析师张大伟指出，房贷最长还款年限从30年延长至40年，刷新了国内个人住房贷款年限纪录。
回看历史脉络，我国商业住房贷款期限最早为10年，此后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。此次调整，是27年来贷款年限上限的首次突破。与此对应的收入偿债比例55%上限，则可追溯至2004年原银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》。张大伟认为，两项指标双双松绑，意味着购房者的月供压力和可贷额度空间均得到实质性释放。
预售制的“收紧”与现售的“铺路”同时进行
同一天，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，提出“有力有序推行商品住房现房销售”，并明确新出让土地及尚未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售；已取得规划许可证的项目鼓励现售，继续预售的项目则要求单体建筑完成主体结构封顶。
在资金监管层面，《通知》要求首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户，待项目竣工验收、配套设施具备交付条件后方可解除监管。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着预售并没有立刻消失，但预售资金的“安全边界”进一步收紧。
浙商证券分析师杨凡对记者表示，2022年以来部分楼盘交付问题引发社会关注，推进现房销售是稳定市场预期的重要制度安排，“所见即所得”有助于重塑购房者信心。在需求总量趋势性变化的背景下，现售拉长供给周期、调节新房供应节奏，对稳定整体房价体系具有积极意义。
供需两端同步发力，转型路径渐次清晰
易居研究院副院长严跃进分析，销售制度和信贷政策同步调整，意味着房地产市场正从供给端、需求端共同推进向新发展模式转型。需求端看，贷款期限延至40年可直接降低每月应还本息，缓解购房初期月供压力，也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续执行等额本息等安排。
供给端看，严跃进认为此次政策体现了“方向明确、过渡有序”的特点：预售未立即退出，但条件更规范；现售获得更明确支持。未来市场大概率将经历预售与现售并存、现售占比逐步提升的过程。对房企而言，现售意味着回款周期拉长，对资金链和运营能力提出更高要求，政策同步从土地、融资、工程建设、登记等环节补齐配套，为企业和地方留出转型空间。
���1999年的30年到2026年的40年，从预售主导到现售渐进推开，中国房地产市场的制度框架正在完成一次系统性重构。改革效果如何兑现，取决于各地执行细则的落地节奏，以及房企融资配套能否及时跟上。
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