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一位商管店长的“逆周期”日常
周五上午十点，龙湖某购物中心的一位招商负责人刚结束与两家连锁餐饮品牌的续约谈判。在她所在的城市，这个商场上半年客流保持正增长，租金收缴率稳定。这类由运营业务贡献的收入，正在成为龙湖集团报表中越来越重要的一块——据公司8月28日公告，上半年运营及服务业务收入合计137.0亿元，占总营业收入的34.4%。
对一家以住宅开发起家的房企而言，这一比例背后是行业逻辑的变化：当卖房收入承压，持有型物业和服务的现金流价值被重新定价。
收入结构拆解：开发仍是大头，第二曲线成型
据公告，龙湖集团上半年营业收入为398.0亿元，其中地产开发业务收入261.0亿元，运营业务收入73.0亿元，服务业务收入64.0亿元。运营及服务两项合计137.0亿元，同比增长3.2%。
利润端，公司拥有人应占溢利为19.6亿元；剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，核心溢利为0.64亿元。公平值变动带来的账面溢利与核心溢利之间的差距，说明当期利润很大程度上依赖投资物业估值等非经营性因素，实际经营层面的盈利空间已经收窄。
行业影响：从“规模竞赛”到“现金流定价”
龙湖的这份中报，可以放在整个行业的转型背景下理解。2021年以来的地产调整周期中，高杠杆、高周转的开发模式受限，持有型物业——商场、长租公寓、产业园区——因其稳定的经常性收入，成为衡量房企质量的标尺之一。运营商业收入占比能否突破三成，正在成为市场区分“开发型房企”与“经营型房企”的分界线。
对行业而言，这一转变意味着估值逻辑的迁移。开发业务利润率下行是全行业共同面对的现实，而运营与服务收入虽然增速平缓——本次同比增长3.2%——但可预期性更强。龙湖137.0亿元的经常性收入规模，在国内民营房企中处于前列，这也解释了为何其报表结构常被作为行业转型样本讨论。
不过，转型并非没有代价。运营及服务业务的毛利率通常高于开发业务，但体量扩张依赖前期重资产投入或长期运营能力积累，短期内难以对冲开发业务收入下行。0.64亿元的核心溢利表明，在当前销售环境下，即便收入结构相对均衡的房企，经营利润也已被压缩至微利区间。
展望：经常性收入成色待检验
后续观察点主要有两个。一是运营及服务业务能否在消费环境波动中维持增长韧性，租金收入与商户经营状况高度相关；二是地产开发业务的交付与结转节奏，这将决定整体收入基本盘的稳定性。
对整个行业来说，龙湖中报传递的信号较为清晰：未来房企之间的分化，将更多体现在经常性收入的规模与稳定性上，而非单期销售排名。报表中“公允价值变动”与“核心利润”之间的差额，也提醒市场在阅读房企中报时需要穿透账面数字。
风险提示：投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
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