利润见底、同行内卷、工人离岗……传统方法行不通，企业要活下去还有什么路可以走？
“市场大体已接近底部。”8月27日，瑞安房地产（00272.HK）主席罗康瑞在业绩会上作出这一判断，但同时提醒，这轮从2021年开始的调整已经持续五年，比以往两到三年的周期更长，“甚至可能还需要两三年才能走完”。这位以稳健著称的港资房企掌门人，一边宣布公司上半年扭亏，一边强调投资态度依旧审慎。
罗康瑞将这轮漫长调整形容为一场“完美风暴”：世界经济大幅调整、地缘政治冲突、国内经济结构转型，叠加房地产行业过去“三高”模式难以为继，多重因素在同一时间出现，使调整过程仍在延续。
对行业而言，瑞安的这份中期答卷提供了一观察样本：当住宅销售几乎停摆，靠什么支撑利润？财报数据显示，2026年上半年，瑞安房地产核心溢利同比上升53%至4.03亿元，股东应占溢利2.23亿元，同比增幅337%，扭亏为盈；董事会决议宣派二十周年特别股息，每股港币4仙。而2025年全年，公司曾因市场调整及资产减值录得股东应占亏损17.82亿元。
租金挑大梁，销售靠后手
扭亏的成色值得细看。据公司财报，上半年瑞安收入17.11亿元，同比下降18%。其中物业销售收入仅700万元，同比减少95%，主因是住宅落成量较低；租金及相关收入总额18.56亿元，同比增长4%，成为利润的核心支撑。租金收入中78%来自上海物业组合，零售板块贡献了超过59%的收入占比。
瑞安新天地行政总裁张斌披露，上半年零售物业销售额增加20%，客流增加17%，上海新天地东台里、武汉创新天地商业公园等2025年下半年开业项目带来增量。这一结构印证了行业共识：在销售端尚未修复的筑底阶段，持有型商业物业的现金流韧性成为房企穿越周期的关键变量。
销售端的压力有望在下半年缓解。行政总裁王颖介绍，上半年公司录得合约销售额29.61亿元，另有4.64亿元认购销售额将在未来几个月转为合约销售；截至2026年6月底，已锁定待确认为正式收入的销售额达194.33亿元。下半年可供销售和预售的住宅总建筑面积约12.59万平方米，来自上海翠湖天地六和、翠湖滨江、南桥天地及武汉创新天地、武汉长江天地五个项目。
截至报告期末，瑞安及合营公司住宅可售货值合计735亿元，权益货值约226亿元，其中上海约477亿元、武汉约258亿元。
轻资产扩张，量入为出
与业绩相比，更具行业信号意义的是瑞安的投资路径切换。近两年，这家公司一改重金拿地的模式，转以轻资产扩张为主。目前共有4个轻资产项目推进中，在建及待建规模包括122.8万平方米住宅和29.5万平方米商业，全部位于上海。其中奉贤南桥天地项目已于今年1月动工，一期住宅计划年底或明年初入市；新天地社区的永新里、永里年项目分别计划明年上市和今年四季度动工；浦东三林项目尚在设计阶段。
即便对拿地恢复兴趣，瑞安也将范围锁定在以上海为主的长三角、广深为核心的粤港澳大湾区一线城市，以及强二线城市的中高端细分市场。这种“核心城市+中高端+轻资产”的组合，实质上是对行业高杠杆、高周转模式的一次系统告别。
财务安全垫是审慎策略的底气。截至2026年6月30日，公司净资产负债率56%，现金及银行存款61.42亿元。财务总裁孙希灏表示，2026年到期债务已偿还96%，至2027年底的18个月内到期债务仅21亿元，流动性相对健康。
对行业的三点启示
瑞安的样本对行业至少有三点参照价值：其一，租金收入与商业运营能力正在取代销售规模，成为衡量房企质量的标尺；其二，收缩投资半径、聚焦核心城市核心资产，是多数房企在筑底期的共同选择；其三，轻资产模式以品牌和运营能力换取规模扩张，降低了对自有资金的依赖，但能否在行业出清后转化为真实的盈利能力，仍需时间验证。
罗康瑞“接近底部”的判断，与当前政策端持续托底、核心城市成交边际回暖的走向基本一致。但正如他所言，周期可能还需要两三年才能走完——对房企而言，底部附近的机会窗口与流动性考验往往同时存在，谁能带着健康的资产负债表走到复苏，谁才能在下一轮周期中占据主动。
投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
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