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王磊在万科某区域公司已经工作了七年。8月27日晚间，他像往常一样刷着手机，看到了公司发布的半年报——营收701.7亿元，净亏损149.5亿元。这个数字比他预想的还要沉重一些。
半年前，公司提出的“改革化险”四个字还挂在区域办公室的墙上。如今，财报用更具体的数字勾勒出了这家龙头房企正在经历的转型阵痛。
亏损逼近预告上限，开发业务毛利率仅剩5.1%
万科上半年的亏损规模基本落在前期业绩预告区间的上限附近。此前公司预计上半年归母净亏损120亿元至150亿元，最终录得149.51亿元。
据公司公告，亏损主要源于三方面因素：房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率仍处低位；新增计提资产减值；成本法核算下部分经营性业务及非主业财务投资亏损。上半年，万科计提各类减值准备合计42.73亿元，其中存货跌价准备39.37亿元。
开发业务仍是拖累业绩的核心因素。据财报，房地产开发及相关资产经营业务营业收入486.97亿元，同比下降42.33%；其中房地产开发业务结算收入400.64亿元，同比下降45.90%，开发业务结算毛利率仅为5.10%。
化险取得阶段性进展，经营现金流回正
在业绩承压的另一面，万科的化险工作确有进展。上半年经营活动产生的现金流量净额为4.95亿元，上年同期为净流出30.39亿元，实现由负转正。
融资端，上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资综合融资成本为2.86%，较年初下降17个基点。大股东深铁集团今年以来累计向公司提供约45.2亿元股东借款。
公开债务风险缓释方面，截至半年报披露日，已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元；2025年以来累计完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置。
不过，债务结构仍偏短期。据财报，截至6月末万科有息负债合计3512.6亿元，其中一年内到期的有息负债1788.6亿元，占比50.9%；期末货币资金590.5亿元。净负债率135.4%，较2025年底提高11.9个百分点。
销售规模收缩，行业座次生变
销售端的数据更直观地反映出万科在市场中的位置变化。上半年万科实现销售面积293万平方米，销售金额358亿元，同比分别下降45.6%和48.2%。
据中指研究院数据，2026年上半年百强房企销售总额为15863.6亿元。全口径销售额超千亿的房企仅剩保利发展、中海地产、华润置地三家央企。招商蛇口、绿城中国、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团、万科分列四至十位，前十销售额准入门槛为350亿元。万科以350.2亿元位列第十，而上年同期其排名仍在行业前列。
行业排名的滑落并非孤例。据公开信息，2026年上半年TOP10房企全口径销售总额为8278.25亿元，占百强房企销售总额的52%，头部集中趋势加剧。
经营服务业务成为数不多的亮点
房地产开发主业之外，万科旗下经营服务业务表现相对稳健。据财报，万物云上半年实现营业收入191.9亿元，同比增长5.6%；泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%；万纬物流全口径收入同比增长6.9%，其中冷链收入同比增长23.6%。
经营服务业务全口径收入288.5亿元，实现同比增长。在开发业务大幅收缩的背景下，这部分收入为万科提供了一定的缓冲。
面向下半年，万科在半年报中提出从五方面推进工作：优化资产结构与质量；深化“好房子、好服务、好社区”产品体系；深耕城市更新业务；探索创新业务模式；依托数字化提升运营效率。
对于王磊这样的万科员工来说，这些战略表述意味着什么，还需要时间来验证。但有一点是确定的——这家曾经稳坐行业头部的房企，正在经历一场从规模扩张到生存优先的深刻转型。
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