营收降三成融资成本2.8%，滨江“缩表”中守住现金流

一个杭州购房者的两份合同

林女士在杭州钱江新城看过滨江集团的两个楼盘。2021年，她签下的购房合同上，房贷利率是5.6%；2026年8月，她在滨江另一个项目的认购协议上，按揭利率已降至2.9%左右。个人房贷利率的五年下行，与滨江集团自身融资成本曲线的变化，指向了同一件事：房地产企业的生存逻辑正在被重新定价。

8月26日，滨江集团披露2026年半年报。上半年营业收入约321亿元，同比减少29.35%；归母净利润约15.5亿元，同比减少16.3%。收入与利润双降的同时，公司平均融资成本从2025年末的3.0%进一步压降至2.8%，权益有息负债较年初下降26亿元至236亿元。一降一升之间，滨江的策略轮廓清晰起来：不追规模，守现金流，用低融资成本换取安全边际。

收入降三成，但现金回笼提速

营收下滑近三成，直接原因是结算节奏与销售规模的收缩。据公司公告，上半年滨江实现销售额431.5亿元，全年销售目标定为800亿元。截至6月30日，尚未结算的预收房款为736.32亿元，这意味着后续仍有可确认收入的“粮仓”，但结转时点取决于项目交付进度。

更值得关注的是现金流端。上半年经营活动产生的现金流量净额约55.34亿元，同比增加161.74%。这一变化与公司有意控制拿地支出、加快销售回款有关。报告期内新增土地储备12宗，其中11宗位于杭州，总土地款150.49亿元，权益土地款88.27亿元。投资强度明显低于同期销售回款，体现出“以收定投”的纪律。

融资成本2.8%：谁在给滨江“低成本投票”

滨江的融资成本曲线，是这份半年报中最有信息量的数据之一。据公司披露，其综合融资成本从2020年的5.2%，逐年降至2021年4.9%、2022年4.6%、2023年4.2%、2024年3.4%、2025年末3.0%，到2026年6月末为2.8%。五年间累计下降2.4个百分点，降幅超过多数同行。

资金端的“投票”来自银行体系。截至6月末，滨江并表有息负债300.56亿元，其中银行贷款占比83%，直接融资占比17%。银行授信总额度1323.8亿元，已使用275.6亿元，剩余可用1048.2亿元，占总额度的79%。这一授信储备规模，在民营房企中属于少数。

低融资成本的意义不止于节省财务费用。在行业整体销售放缓、资产价格面临重估的背景下，融资成本越低，企业可承受的降价空间与去化周期弹性就越大。滨江的资产负债结构也呈现相应特征：扣除预收款后的资产负债率52.65%，净负债率为-0.76%，期末货币资金304.6亿元，现金短债比4.18倍。短期债务72.86亿元，占比仅24%。用更低的杠杆、更便宜的钱，替换此前高成本负债，这是滨江过去三年的主线。

杭州依赖度82%：安全垫与集中度的两面

土地储备结构显示，截至6月末，滨江土储中杭州占82%，浙江省内非杭州城市占12%，省外占6%。这一布局在行业上行期曾带来高去化率与品牌溢价；在行业收缩期，则意味着公司业绩与杭州单一市场的成交活跃度高度绑定。

杭州市场目前仍是一二线城市中库存压力相对较小的市场，但并非没有变量。2026年上半年，杭州二手房挂牌量维持在较高水平，新房与二手房之间的价差收窄，购房者决策周期拉长。滨江下半年要完成约368.5亿元的销售差额，意味着月均销售需维持在61亿元以上。公司管理层在财报中提出的投资区域目标为杭州60%、省内20%、省外20%，省外重点为上海。这一目标较当前82%的杭州占比明显下调，但落地节奏仍取决于上海等地的拿地机会。

缩表不是终点

滨江的这份半年报，本质上是一份“缩表进行时”的财务画像。总资产较上年同期减少7.4%，权益有息负债连续下降，拿地强度收敛，但现金回笼能力在增强。公司提出的2026年融资目标是将权益有息负债从年初262亿元降至230亿元左右，平均融资成本控制在2.9%以内。按6月末2.8%的水平看，这一目标已基本提前实现。

当前房地产行业的分化，已从“谁能拿到地”转向“谁能拿到便宜的钱”。滨江用2.8%的融资成本和4.18倍的现金短债比，换来了继续留在杭州主战场的选择权。但选择权的另一面是考验：若杭州市场成交量继续走弱，82%的土储集中度将从安全垫变为压力源。公司在财报中推进“1+5”战略，即房地产主业加服务、租赁、酒店、养老、产业投资五大板块，但非主业板块的收入贡献尚不足以对冲开发业务的下行。

对于滨江而言，真正的转折点不在于融资成本降到多低，而在于销售端能否在800亿目标与现金流安全之间找到可持续的平衡。2026年下半年，杭州市场的去化速度将是最直接的观察窗口。

投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。

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