今天盈利利润慢慢回撤的一天！规则内！
一份“减收增利”的半年报
8月25日晚间，融创服务（01516.HK）发布2026年中期业绩。翻开这份半年报，最直观的信号是收入与利润走向相反：上半年收入约32.22亿元，同比下降约9%；公司拥有人应占利润约1.24亿元，同比增长约2%。若剔除2025年出售彰泰服务股权的影响，收入与毛利同比降幅收窄至约2%，而应占利润同比增幅则扩大至约71%。
利润高增并非来自规模扩张，而是来自成本端与减值端的收缩。据公司公告，利润改善主要来自行政开支及减值亏损的减少。这意味着，融创服务正在经历一场以“减法”为核心的经营调整：不追求账面收入，转而守住现金流与利润底线。
主动撤场：砍掉回款不佳的项目
收入结构的变化进一步印证了这一判断。上半年，物业管理及运营服务收入约30.34亿元，占集团总收入94.2%，仍是绝对主力。剔除出售彰泰服务的影响后，该项收入同比仍减少约3650万元。公司给出的解释是：期内主动退出了部分回款不佳的物业管理服务项目。
这是理解本份财报的关键线索。物业公司通常以在管面积和收入规模作为成长指标，主动退出项目意味着短期收入承压，但换回的是应收账款风险的压缩。截至6月30日，融创服务贸易及其他应收款项净额约35.47亿元，较2025年末增加约1.7亿元。其中贸易应收款项总额增加约4.41亿元，减值拨备增加约2.9亿元。公司将应收增加归因于第三方业主缴费习惯集中于下半年，同时基于谨慎性原则进一步计提减值。
一边是应收账款仍在攀升，一边是主动撤出低回款项目，两条线索合并后指向同一个事实：融创服务正在把“回款质量”置于“规模增长”之上。据公司披露，上半年经营活动现金流净流出较去年同期减少约3400万元，截至6月30日可用资金余额约32.86亿元，短期流动性的安全垫尚存。
母公司依赖度仍高，第三方拓展承压
从项目来源看，来自融创集团、其合营公司及联营公司开发物业的收入约22.57亿元，占物业管理及运营服务收入约74.4%；来自独立第三方物业开发商的收入约7.76亿元，占比约25.6%。母公司关联方贡献仍接近四分之三，独立性偏弱的结构未有根本改变。
这一比例在行业横向比较中处于偏高水平。头部上市物企中，部分公司第三方收入占比已超过五成甚至更高。融创服务的第三方占比不足三成，意味着其外部拓展能力仍受制于母公司的开发节奏与交付进度。在地产开发整体收缩的背景下，母公司关联项目的增量空间有限，第三方外拓能否补位，将决定公司未来收入的可持续性。
从业态看，住宅物业收入约24.51亿元，占比约80.8%；非住宅物业收入约5.82亿元，占比约19.2%。非住宅占比不足两成，反映出公司在商写、公建、城市服务等多元业态上的布局仍偏薄。在住宅物业费提价受限、收缴率波动的环境下，业态单一化会放大经营脆弱性。
“一盘一策”背后的经营转向
半年报中，公司用较大篇幅描述了项目管理端的调整逻辑：对全量项目进行体检，聚焦重难点项目，“一盘一策”制定方案；对长期亏损项目逐一定位，以“清零行动”为主线，确定扭亏方案或果断撤场。平台管理端则继续精简大区、做实项目，行政开支进一步节降。
这套表述的实质，是物业行业从“规模竞赛”向“利润竞赛”迁移的缩影。此前数年，上市物企普遍以在管面积和合约面积的增速作为估值锚点，大量承接低毛利、低收缴率项目以做大规模。当资本市场对物管板块的估值逻辑从成长性转向现金流质量后，“主动撤场”开始成为行业的关键词。融创服务上半年收入下滑而利润改善，正是这一逻辑切换在单体公司层面的投射。
风险同样清晰。主动退出项目在降低坏账风险的同时，也会压缩收入基数，若后续外拓未能有效补充，收入规模可能进一步收窄。此外，贸易应收款项绝对额仍在上升，减值拨备的增提虽体现谨慎性，但也说明回款压力尚未得到根本缓解。市场将密切关注下半年回款集中兑现的成色，以及第三方外拓的签约进展。
投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
本文由AI辅助生成
