万科再获深铁集团5.19亿元借款 半年内大股东“输血”超40亿元
7月21日晚，万科A（000002.SZ）公告称，公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司（下称“深铁集团”）向公司提供不超过5.19亿元借款，专项用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息。借款期限最长不超过首笔借款资金实际支付之日起3年，利率为1年期LPR减71个基点，目前为2.29%。万科及下属子公司以海南万骏享有的应收账款及处置收益提供质押担保，质押率为100%。
深铁集团目前持有万科27.18%股权，为公司第一大股东。根据《深圳证券交易所股票上市规则》，深铁集团为万科关联方，本次交易构成关联交易。公告显示，本次关联交易已获公司董事会及独立董事专门会议审议通过，关联董事回避表决。深铁集团成立于1998年，是深圳市国资委直管的国有独资大型企业，负责深圳90%以上城市轨道交通建设与运营。截至2025年12月31日，深铁集团经审计净资产为2904.99亿元。
2026年初至公告披露日，深铁集团累计向万科提供借款40.09亿元（不含本次）。其中，根据2025年第一次临时股东会审议通过的框架协议授权，万科获得3.69亿元借款；根据2025年度股东会审议通过的25亿元借款额度授权，获得1.41亿元借款。此外，1月27日获得23.59亿元借款，6月12日获得11.4亿元借款。
此次借款发生在万科偿债高峰与董事会换届的交织节点。今年4月至7月，万科公开债集中到期规模达112.7亿元。公司此前在互动平台表示，2026年至今已有7只公开债券在部分兑付安排下完成展期。万科高管此前表示，将“结合公司实际经营情况，积极寻求债务长效化解方案”。
万科7月10日发布的半年度业绩预告显示，2026年上半年预计归母净利润亏损120亿元至150亿元，上年同期亏损119.47亿元；扣非净利润亏损110亿元至140亿元。公司解释称，亏损主要因房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率仍处低位，叠加新增资产减值，以及部分经营性业务和非主业财务投资在成本法核算下产生亏损。
一季度财报显示，万科营收289.28亿元，同比下滑23.86%；归母净利润亏损59.52亿元，较去年同期62.46亿元有所收窄。房地产开发主业收入仅145.7亿元，同比下降36.1%；合同销售金额167.7亿元，同比下跌53.8%。
万科董事长黄力平在5月底年度股东大会上表示，2026年将继续聚焦“化险与发展”两大任务，从三方面推进：持续做好改革化险工作；狠抓经营，完成全年住房交付任务，系统性盘活存量资源，聚焦重点城市与主营业务，有序退出非主业投资；强化管控，优化公司治理体系。公司已启动食品、教育等非主业板块的退出或剥离。
值得关注的是，本次借款发生在万科董事会换届前夕。万科第二十届董事会任期已届满，公司于7月10日披露了第二十一届董事会候选人名单。非独立董事候选人中，现任董事长黄力平、董事雷江松等再获提名，黄宇、徐恩利、姚飞和朱志强等新获提名，相关人员均具深圳国资背景。黄宇已于本月履新万科总裁。董事会换届方案将于7月31日提交股东大会审议。
市场解读：股东“输血”能否换来经营“造血”？
对于深铁集团的持续支持，市场存在不同判断。
有机构认为，股东借款有助于万科避免公开市场违约、维持信用基本面，但根本问题在于销售回款。若市场无明显起色，仅靠股东借款难以持续。也有分析指出，本次借款利率低于LPR体现大股东支持意愿，但100%质押率也说明风险并未转移。对债权人而言，短期风险有所缓释，但长期仍取决于资产质量。
另有市场人士认为，万科的问题不仅是流动性，更在于资产负债表修复。股东借款只能解决眼前债务，但资产减值和经营亏损仍在持续。除非行业基本面改善，否则估值难以修复。也有观点指出，深铁集团的支持具有战略考量——作为深圳轨交建设主体，其与万科在TOD项目上有深度合作，维持万科稳定符合自身利益。
不过，市场同时存在审慎声音：过度依赖股东支持可能延缓企业改革。若缺乏自我造血动力，外部“输血”反而可能掩盖深层问题。深铁集团提供的均为有息借款且设置质押担保，利率虽优惠但仍需偿还，与财政补贴或资本金注入有本质区别。
从行业背景看，2026年上半年百强房企销售额同比下滑超40%，多数房企面临类似困境。政策面虽持续放松，但需求端恢复缓慢，企业自我造血能力普遍不足。万科的案例表明，在行业出清过程中，具有国资背景的混合所有制企业可能获得更长的调整窗口。但最终能否走出困境，仍取决于自身经营改善与市场环境变化。
万科在公告中表示，当前公司经营指标尚未呈现实质性改善，债务和流动性依然承压。公司将继续聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，提升经营造血能力，努力推动公司重归健康可持续发展轨道。
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