锤火削弱？！韧性取消！PVE更难打了？猪猪还有出路吗？晨星将会重造？阿尔比恩8月5日NDA更新
淡季不淡：8月成交创同期新高
深圳楼市8月成绩单出炉。据深圳中原研究中心监测，全市一二手住宅当月成交6864套，环比回落17.5%，同比上升8.5%，创下2022年以来同期新高。在传统淡季背景下，这一同比增幅成为观察深圳楼市真实温度的关键指标。
对关心“该不该出手”的购房者和业主而言，比总量更重要的信号藏在结构里：一边是低总价房源加速去化、成交均价回落，另一边是二手房议价空间收窄、部分核心区录得量逆势上涨。市场并非单边降温，而是进入了一个分化更明显的阶段。
二手房：网签回落背后，签约热度仍在
网签数据显示，8月深圳二手住宅网签4275套，环比下跌11%，同比上涨2%。但网签存在滞后性。乐有家研究中心披露，其门店8月二手房签约量同比上涨9%，创近6年同期新高。
口径更前置的数据同样印证这一点。据深圳市房地产中介协会统计，以二手房买卖合同发起时间为口径，8月深圳二手房录得5535套，环比下跌3.3%，同比上涨5.1%；其中二手住宅录得5108套，同比上涨7.6%。该协会指出，同比涨幅较上月进一步扩大，市场热度虽有所降温，但整体明显高于去年同期水平。
分区域看，核心区韧性凸显：龙岗、福田二手住宅录得量均守住千套量级，龙岗逆势上涨1.3%，罗湖、大鹏新区分别上涨1.9%和20.0%；宝安、龙华、坪山跌幅均超10%，盐田以32.0%的跌幅居首。
刚需主导：均价回落与议价空间收窄并存
成交结构的变化解释了价格走向。据乐有家研究中心数据，8月总价300万元以下房源成交占比31.1%，环比提升2.3个百分点，创年内新高；500万元以内房源合计占比64.6%。低总价房源占比上升，直接拉低整体成交均价——8月深圳二手住宅成交均价5.78万元/平方米，环比回落3.7%。
但这并不意味着买方议价能力增强。相反，成交价与业主挂牌价的价差进一步缩小，可谈价空间收窄。对购房者来说，真正降价的窗口主要集中在学区、地铁等配套欠缺的远郊房源；核心区优质房源的价格谈判难度反而在上升。
新房：网签降温，认购升温
据深圳市房地产信息平台数据，8月深圳新建商品房成交3467套，环比下跌23.0%，同比上涨4.8%；其中住宅网签2589套，环比下跌26.6%，同比上涨21.5%。深圳市房地产中介协会认为，环比回落属于淡季正常波动，同比超两成的增长表明新房市场真实购买力依然充沛。
一线数据显示市场好于网签表现。深圳贝壳研究院院长肖小平分析，8月贝壳深圳合作门店新房认购量环比增长34%。开盘端也有亮点，据深视新闻报道，光明区润锦园8月开盘当日去化率77%，成交金额超4亿元。深圳中原研究中心高级研究员邹少伟指出，7至8月新房供应整体不足，8月底在“8.28新政”带动下推盘有所加快。
“金九银十”成色几何
展望后市，深圳市房地产中介协会预计，随着传统旺季到来、房企推盘加快，叠加房贷年限延长、现房销售新政催化，9月新建商品房成交有望环比企稳回升；二手房方面，1-8月累计录得量同比分别上涨4.7%和5.0%，全年正增长格局基本确立，9月月度录得量大概率维持在5800-6000套区间。
对市场参与者而言，深圳楼市“总量平稳、区域分化、结构下移”的特征短期难以逆转。核心区与配套齐全的房源价格支撑较强，外围区域则仍需以价换量。旺季供应能否如期放量，将决定四季度数据的最终成色。
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