九月一号新规落地：数据资产，普通人最后一个翻身机会？
房地产行业持续调整之下，民营房企龙湖集团（00960.HK）交出一份收入结构深刻变化的上半年成绩单。8月28日业绩发布会信息显示，期内公司营业收入约398亿元，较2025年同期下滑32.3%，核心利润承压；但运营与服务业务收入合计约137亿元，同比增长3.2%，毛利率稳定在50%以上，被管理层定位为“利润压舱石”。龙湖同时明确业务转型时间表：到2028年，四大经营性航道收入预计达到340亿元以上，将超过开发业务收入，占比过半。
开发业务拖累营收，经营板块逆势增长
营收下滑主要源于地产开发板块的深度收缩。据公司财报数据，上半年开发业务收入约261亿元，而2025年同期约为454.78亿元，降幅超过四成。这一数字与全行业销售探底、民营房企信用融资窗口基本关闭的大背景直接相关。
与之形成对比的是运营和服务板块的韧性表现。龙湖将旗下业务划分为地产开发C1、商业投资C2、资产管理C3、物业管理C4、智慧营造C5五大航道，其中C2和C3构成运营业务，C4和C5构成服务业务。上半年运营业务收入约73亿元，服务业务收入约64亿元，两者合计137亿元，同比增长3.2%。管理层透露，运营及服务业务毛利率稳定在50%以上，净利率稳定在30%以上，全年预计贡献41亿元利润。
利润端，上半年公司拥有人应占溢利约19.6亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，核心溢利约0.64亿元。运营与服务业务的核心溢利已成为集团核心利润的主要来源。
四年降债近千亿，管理层称核心利润年内见底
龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上回顾了战略调整路径。他指出，五年前行业以地产开发收入为主，大部分开发商开发收入占比超90%，融资以信用融资为主；而当前民营房企信用融资窗口基本关闭，企业需在市场下行中偿还存量信用债务。
据龙湖集团执行董事兼CFO赵轶介绍，龙湖自四年前启动主动战略调整，以正向经营性现金流压降有息负债，以长周期经营性物业贷款置换信用债。四年多来，公司有息负债下降超600亿元，同步清零近400亿元供应链融资，合计降负债接近1000亿元，并保持债务零逾期、零展期。
截至业绩发布日，龙湖年内已偿还47亿元集团层面公开债券，包括36亿元境内信用债和11亿元中债增信债券。年内剩余到期债务为9月到期的13亿元境外银行贷款及年底到期的12亿元中债增信债券，管理层表示已做好妥善安排。
不过，核心利润短期内仍面临压力。管理层解释称，主要受开发业务结算节奏影响，上半年结算量偏低，下半年结算量较大，叠加销售价格承压，存量项目毛利率持续受压，全年核心利润预计触及低点。
土储收缩与转型时间表：2028年经营性收入过半
投资端，龙湖延续审慎策略。据公司披露，上半年仅在青岛、大连、无锡、兰州获取4个项目，新增土储总建筑面积33.7万平方米，权益面积33.7万平方米。执行董事兼地产航道总经理张旭忠表示，这是主动选择的结果，坚持量入为出、以销定产，聚焦高能级城市，优中选优，同时关注收储、置换等盘活存量土储的机会。截至报告期末，公司总土储2011万平方米，对应未售货值超1800亿元，一、二线城市占比约七成。
龙湖同步明确了业务转型的量化目标：到2028年，商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造四大经营性航道收入合计达到340亿元以上，超过开发业务收入，实现由开发主导转向经营性业务主导的发展阶段。据公开信息，2026年以来龙湖已累计盘活11个项目，盘活货值超130亿元。
对于行业整体走向，龙湖管理层给出审慎判断：市场筑底信号虽在增多，但全面企稳仍需时间；行业真正触底需观察新房与二手房成交量、成交价格、库存去化周期及市场信心四重信号，目前仅部分成立。未来量价走势主要取决于政策刺激力度与信心恢复进程。
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