【年报发布】龙湖集团2022年度业绩发布
一份“缩表”中的成绩单
当多数房企还在为销售回暖奔走时，龙湖集团（00960.HK）交出的中期答卷，却是一个主动“瘦身”的样本：营收下降、利润收缩，管理层却给出了明确转型时间表。这份反差背后，是房企商业模式重塑的一个缩影。
8月28日，龙湖集团召开2026年中期业绩会。据公司披露，上半年实现营业收入397.95亿元，较上年同期的587.50亿元下降32.26%；本公司拥有人应占溢利19.61亿元，同比下降39.02%。其中开发业务收入260.95亿元，同比下降42.62%，合同销售额165.50亿元，同比下降52.73%。
开发业务承压：低点已现，2027年利润有望转正
开发业务仍是龙湖收入的最大来源，也是利润的主要拖累项。据公司首席财务官赵轶在业绩会上解释，结算节奏与价格承压双重影响下，存量项目毛利率依然有压力，2026年或是开发业务核心利润的“低点”。
他进一步给出时间线：待结算存量项目将越来越少，预计到2027年，开发项目对集团利润的拖累会大量减少，集团整体利润有望明显回升并转正。
收缩并非全面退出。上半年龙湖新增四宗土地，权益面积33.70万平方米，平均权益收购成本每平方米4147元；同时通过激活11宗此前不可售土储，获取超百亿元可售货值。董事会主席陈序平表示，过去几年公司处于偿债阶段，拿地头寸减少，但加大了存货去化和存量土储盘活力度。
对行业走势，龙湖地产开发航道总经理张旭忠的判断偏谨慎：核心城市虽出现量价边际改善，但“量、价、供需、信心”四个触底信号仅部分成立，城市与板块分化加剧，市场全面企稳仍需时间。
运营与服务挑大梁：34.4%的收入占比，2028年目标340亿元
与开发的收缩形成对照，运营与服务成为龙湖的稳定器。上半年该板块收入137亿元，同比增长3.23%，占总收入比重由上年同期的约25.7%升至34.4%。其中运营业务收入73.01亿元，同比增长4.18%；服务业务收入63.99亿元，同比增长2.16%。
商业投资表现尤为突出：租金收入59.80亿元，同比增长8.7%，期末出租率97.4%。截至6月底在手商业项目132座，已开业96座，下半年将新开6座商场。管理层明确商业航道每年保持10座左右新开节奏，2028年收入目标150亿元。
陈序平给出了整体转型目标：到2028年，运营及服务收入达到340亿元，占总收入比例过半，毛利率超50%，权益后利润达百亿元，首次在收入规模上反超地产开发，届时完成业务结构转型。
四年降杠杆近千亿，债务周期拉长至10年以上
转型的底气来自资产负债表的重构。截至6月30日，龙湖综合借贷总额1471.21亿元，较上年末减少56.90亿元，平均融资成本降至年利率3.36%的历史低点，净负债率52%。陈序平介绍，2022年7月以来，公司经营性现金流四年均为正，有息负债降超600亿元，同步清零近400亿元供应链融资，且未出售核心资产，预计年底有息负债进一步降至1400亿元。
更具战略意义的是债务结构置换：目前70%的负债已置���为长周期、低利率的经营性物业贷款，平均债务周期超过10年。一年内到期债务占比约10.8%，在手现金248.83亿元，现金短债覆盖倍数1.57倍。
偿债安排上，年初至今公司已偿还境内公开债券47亿元；年内剩余到期债务仅两笔，9月到期的13亿元境外银行贷款资金已准备妥当，年底12亿元中债增担保债券亦已做好安排。赵轶透露，2027年至2029年到期债务分别约60亿元、66亿元、38亿元，2032年降至12亿元。
行业启示：从开发驱动到运营驱动
龙湖的中期业绩，折射出房地产行业的深层变化：依赖销售规模的开发模式让位于依赖现金流的持有运营模式。当新开工和土地投资整体收缩，商业、物管、代建等经营性业务成为房企估值重塑的关键变量。龙湖能否在2028年兑现340亿元运营服务收入与百亿元利润的承诺，取决于商业扩张节奏与存量项目出清速度，这也将是观察房企转型成色的一面镜子。
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