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房贷发放规则重大调整：现房销售备案后放款，预售项目竣工后放款
2026年8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），对房地产开发贷款和个人住房贷款制度进行系统性重构。新规明确个人住房贷款发放时点大幅延后，旨在保障购房者权益，防范项目烂尾风险。
根据《意见》，购买新建住房实行现房销售的，商业银行应在完成销售备案后发放贷款；实行预售的，则须严格在项目竣工备案完成后方可放款。这一规定正式终结了长期以来“封顶即放款、未收房先还贷”的操作模式。
为配合放款时点调整，个人住房贷款将全面采用受托支付方式。现房销售项目贷款资金划入主办银行开立的项目资金账户，预售项目则划入预售资金监管账户，从流程上压缩开发商挪用购房款的空间。
此外，《意见》将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，具体年限由借贷双方协商确定。对于阶段性丧失收入来源的借款人，商业银行可依据市场化、法治化原则，通过延后还款时间、贷款展期或延迟还本等方式，协商调整还款计划。
在开发端，《意见》确立了开发贷款“主办银行”制度。单个房地产项目对应一家主办银行，项目相关的开发贷款、自有资金、现房销售回款等，均须纳入项目公司在主办银行开立的专用资金账户统一管理。
开发贷款由主办银行单独或牵头组建银团，依据项目建设进度和风险状况分批发放，贷款期限与项目建设及销售周期相匹配，覆盖从开工到竣工备案全过程。首次还本日期原则上安排在竣工备案之后。其中，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长5年；现售项目原则上不超过5年，最长7年。在开发贷款结清前，主办银行和资金账户原则上不得变更，项目公司重大对外负债或投资事项须事先告知主办银行，实现资金封闭管理贯穿项目全周期。
《意见》首次按开发、销售、运营三个阶段构建了覆盖房地产全生命周期的信贷产品体系：开发建设阶段包括商品住房、保障性住房、住房租赁及商业地产开发贷款；销售阶段涵盖个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款及商业用房购房贷款；运营阶段则设立经营性物业贷款和住房租赁经营性贷款。文件同时保留政策弹性，授权央行与金融监管总局可根据经济社会发展需要，依法增设新的房地产贷款品种。
此次改革标志着房地产金融管理从碎片化走向系统化。对银行而言，主办银行制度意味着更重的监管责任和更长的风险敞口；对房企而言，分批放款与封闭账户将倒逼运营透明化；对购房者而言，“能拿房、再还贷”从行业呼吁正式上升为制度安排。政策全文可通过中国人民银行及国家金融监督管理总局官方网站查询。
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