房贷退税，别天填错了
一场深夜的电话
2026年8月28日晚间，一家华东地区中型房企的项目负责人陈远（化名）收到了一则来自合作银行的消息——金融监管总局刚刚印发了五个与房地产融资相关的新管理办法。陈远正在负责一个已取得“四证”、即将进入施工阶段的商品住房项目，此前的融资方案需要重新评估。
“最让我意外的是个人住房贷款发放时点的调整。”陈远说。根据《个人住房贷款管理办法（试行）》，预售商品房的个人住房贷款发放时点，从原先的主体结构封顶调整到了竣工备案。这意味着，购房人“能拿房、再还贷”。对于开发商而言，这意味着项目销售回款的节奏将被重新定义——竣工备案后才能收到按揭贷款，而竣工备案恰恰是项目交付的前置条件。
从“封顶放款”到“竣工放款”
这一调整的深层逻辑在于销售制度的配套改革。同日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署稳步推进现房销售。个人住房贷款发放时点的延后，正是为了与“现房销售”方向形成制度闭环。
据国家金融监督管理总局有关司局负责人答记者问，这一安排“有利于从根本上保障购房人合法权益”。从银行风险管理的角度看，贷款发放时点延后至竣工备案，意味着住房交付风险基本消除后才释放按揭资金，银行面临的“烂尾楼”按揭风险将大幅下降。
对购房者而言，新规在贷款可得性上做了平衡。《个人住房贷款管理办法（试行）》适当优化了收入偿债比上限要求，并将贷款期限上限从此前的30年延长至最长40年。月房贷支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在60%以下。期限拉长意味着月供压力降低，一部分此前因月供过高而被拒之门外的购房者，可能获得贷款资格。
项目与集团“脱钩”，主办银行“管钱”
在开发端，五个办法中最具结构性的变化是“主办银行制”的确立。《商品住房开发贷款管理办法（试行）》明确，每个商品住房开发项目仅能确定一家主办银行，项目在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入账户管理。贷款不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款。
这一制度的要害在于“合理区分房企集团风险和项目风险”。此前，一家房企集团出现流动性危机，往往拖累旗下所有项目的融资——银行收紧授信时不分项目好坏“一刀切”。新规下，贷款审批“更加侧重于项目本身”，项目单独建账核算、资金独立运作、封闭管理。不同所有制企业的项目一视同仁。
开发贷款期限也做了差异化安排：预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，首次还本日期原则上在项目竣工备案后。这给现房销售项目留出了更充裕的建设周期。
谁受益、谁承压
这套制度组合拳的受益方首先是有真实需求的购房者。“能拿房、再还贷”的制度设计，消除了期房购买中最令人担忧的交付风险。同时，贷款期限拉长至40年，降低了月供门槛。
对于房企而言，影响则更为复杂。头部房企中那些项目质量过硬、资金管理规范的，将受益于“项目与集团风险脱钩”的机制——好项目不再被差项目拖累。但此前依赖集团资金池调配、习惯“多个项目一本账”的房企，将面临资金管理模式的彻底重构。借款人不得违规将项目贷款资金划拨至房企集团、母公司或其他关联企业——这条红线意味着集团层面的资金腾挪空间被大幅压缩。
信托公司的房地产信托业务也被纳入规范化轨道。《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》明确，信托公司管理房地产信托业务取得的信托财产，在扣除受托人报酬和信托费用后，应当全额向受益人分配，严禁将信托财产收益归入固有财产。
陈远和他的团队正在重新测算项目的现金流模型。“竣工备案后才能拿到按揭回款，意味着我们需要准备更多的自有资金来覆盖竣工前的工程款。”他说，“但对购房者来说，这确实是好事——他们拿到房子才开始还贷，我们卖房子也更有说服力。”
据金融监管总局披露，下一步将会同相关部门指导银行业金融机构落实好相关办法。这套以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理为支柱的融资新体系，正在将房地产金融从“看集团”转向“看项目”，从“重前端”转向“重交付”。
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