现金周转期
新城控股半年报揭示盈利模式根本性转变：开发毛利率跌破10%，商业反哺成利润支柱
上海，2026年8月28日——新城控股（601155.SH）最新披露的半年度报告显示，公司正经历一场深刻的业务结构与盈利模式转型。在房地产开发业务持续承压的背景下，高毛利的商业运营板块已成为公司利润的核心来源。
数据显示，新城控股上半年实现营业收入176.44亿元，同比下降20.16%；归属于上市公司股东的净利润为8.49亿元，同比下滑5.15%。利润降幅小于营收降幅，凸显出业务结构变化对整体财务表现的缓冲作用。
开发业务承压，毛利率历史性跌破10%
作为传统收入主力，房地产开发销售业务收入为105.64亿元，同比大幅下降30.35%。更值得关注的是，该业务的营业成本高达95.20亿元，导致毛利率仅为9.89%，首次跌破10%的关键心理关口。这一水平显著低于行业头部房企的平均水平，反映出公司在当前市场环境下，同时面临降价促销去库存与高地价项目集中结转的双重压力。
商业运营韧性凸显，贡献超八成毛利
与开发业务形成鲜明对比的是，公司的商业板块展现出强劲的稳定性。物业出租及管理收入达65.59亿元，同比���长2.12%；商业运营总收入为71.12亿元，同比增长2.42%。截至报告期末，已开业的181座吾悦广场平均出租率高达98.35%，实现总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长0.97%。
分部业绩拆解揭示了公司盈利重心的根本迁移：尽管房地产开发业务贡献了59.87%的营收，但其毛利占比仅为18.29%；而物业出租及管理业务以37.17%的营收占比，贡献了高达81.71%的毛利。商业板块71.15%的毛利率，较开发业务高出逾61个百分点，标志着新城控股的盈利模式已从“开发主导”正式切换至“商业反哺”。
资产高度抵押，流动性指标承压
支撑这一高毛利商业模型的是庞大的投资性房地产资产。截至6月末，公司投资性房地产账面价值达1209.2亿元，占总资产的46.93%。然而，其中1121.65亿元已被用于抵押，抵押率约为92.75%，显示出资产与债务的高度绑定。
流动性方面，公司面临短期压力。期末有息债务总额为519.41亿元，其中一年内到期部分约102.86亿元。扣除受限资金后，公司持有的现金及现金等价物估算为53.01亿元，现金短债比不足0.6倍。为缓解压力，公司上半年发行了票面利率高达11.80%的3.55亿美元优先票据，并通过关联方借款等方式维持融资渠道，综合融资成本明显高于行业优质主体。
未来焦点：平衡收缩与变现
展望未来，新城控股的开发业务规模已显著收缩，上半年仅交付23个子项目。若住宅市场未能企稳，开发业务毛利率或将继续在低位徘徊。商业板块的增长则取决于新开业项目的爬坡速度及现有项目的同店销售表现，在当前消费环境下挑战犹存。
在此背景下，公司正加速推进资产证券化进程，包括完成21.46亿元REITs扩募及申报公募REITs。公募REITs能否成功发行并形成常态化退出机制，将成为盘活存量资产、修复资产负债表、进而改善信用状况的关键。投资者将密切关注开发业务毛利率是否触底、资产证券化对融资成本的改善效果，以及核心流动性指标的边际变化。
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