剩余收益&投资收益率
一个理财经理的配置难题
“债券收益率已经低到很难覆盖客户预期，非标又压降得厉害，还能配什么？”在华北一家城商行理财子公司，多资产部负责人陈宇（化名）过去一年反复面对这个问题。2026年上半年，10年期国债收益率持续运行在低位区间，银行理财底层资产“资产荒”的压力并未缓解。陈宇的团队最终把目光投向了一个过去并不起眼的品种——机构间REITs。据他介绍，今年二季度起，公司在一款混合类理财产品中首次配置了该品种，主要看重的是其估值波动相对可控、分红机制明确。
陈宇的选择不是个例。据公开市场信息，2026年以来，多家实体企业和金融机构陆续落地机构间REITs项目，发行节奏较此前明显加快。这一面向专业机构投资者的标准化权益类产品，正在从边缘品种走向理财资金配置清单的前列。
供给放量的结构性原因
机构间REITs并非公募REITs的简单“缩小版”。两者最核心的差异在于交易场域和投资者范围：前者在机构间市场发行和流转，不面向个人投资者，发行审核流程相对简化，项目周期更短。对于希望盘活存量不动产、又不满足公募REITs申报条件或无法承担较长发行周期的企业而言，机构间REITs提供了一条替代路径。
需求端的拉动同样直接。据中国理财网披露的银行理财市场年度报告，截至2025年末，银行理财资金存续规模为29.95万亿元，较年初增长11.75%。规模增长的同时，债券收益率中枢下移使传统固收资产的收益贡献持续走弱。理财公司需要在风险可控的前提下寻找增量收益来源，机构间REITs因其“权益属性、类固收现金流”的特征被纳入视野。保险资金由于负债久期长、对稳定现金流资产的偏好强，也构成这一市场的重要买方。
流动性约束与机制修补
机构间REITs最常被提及的短板，是产品存续期较长与理财资金期限偏短之间的矛盾。银行理财产品平均存续期限通常在一年以内，而机构间REITs项目的底层资产多为商业物业、产业园区、仓储物流等不动产项目，天然具有长周期属性。若缺乏有效的退出安排，理财资金即使认可收益特征，也难以大规模配置。
这一约束正在被交易规则的修补逐步松动。据公开信息，近期落地的部分机构间REITs项目在发行结构中设置了开放退出机制，允许投资者在约定的时间窗口内按净值或约定价格实现部分或全部退出。该机制本质上是一种流动性缓冲安排，通过定期开放赎回降低投资者对“锁定到底”的顾虑。不过，退出机制的触发条件、估值基准和额度上限因项目而异，投资者仍需逐单评估其有效性。
有市场机构在相关报告中提示，开放退出机制在极端市场环境下可能面临集中赎回压力，其实际流动性保障能力尚未经过完整周期检验。这一观点与部分发行方的乐观表述形成对照，显示出该品种仍处于规则磨合期。
对实体企业的真实价值
从资产端看，机构间REITs的吸引力并不只是“多一个融资工具”。对于持有大量不动产的重资产企业，尤其是资产负债率偏高、对报表结构敏感的主体，能否将不动产从表内“出表”是关键考量。如果交易结构设计满足会计准则下的控制权转移条件，企业可以实现资产出表、回收资金、降低有息负债，进而改善资产负债率和流动比率。
据公司公告，2026年上半年多家制造业和商贸流通类企业通过发行机构间REITs回笼资金，用于置换高成本债务或补充营运资金。某东部省份国资控股企业在一季度公告中披露，其以一处产业园区项目发行机构间REITs，募集资金用于偿还存量贷款后，公司合并口径资产负债率下降约3个百分点。此类案例的增加，说明机构间REITs正在从“政策鼓励的试点工具”转向“企业主动选择的财务优化手段”。
在低利率环境下，这一趋势具备延续的逻辑基础：债券融资成本虽低，但会增加表内债务；股权融资摊薄权益；出售资产则可能牺牲长期租金收益。机构间REITs在特定结构下能够兼顾盘活资产与保留部分运营收益，对企业的财务弹性有实质意义。
当前机构间REITs市场规模仍远小于公募REITs，产品标准化程度、信息披露颗粒度、二级市场深度均有待提升。理财资金将其作为“另类配置”而非“核心底仓”的定位，短期内不会改变。但随着开放退出机制等规则完善，以及更多高质量底层资产进入市场，这一品种在机构投资者组合中的角色可能进一步上移。
投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
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