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核心净利润止跌回升，摆脱关联方依赖进入兑现期
碧桂园服务2026年中期数据给出了一个此前市场等待已久的信号：归母核心净利润在连续两年下滑后首次回升。据公司8月26日发布的中期业绩，上半年实现归母核心净利润16.19亿元，同比增长3.24%。这一增幅不算高，但方向性的变化比绝对数值更有信息量——它意味着过去几年拖累盈利的关联方应收账款减值与风险客商收缩，正在从利润表的负向科目中逐步退出。
首席财务官田田在业绩会上将这一变化列为本期最大亮点。她给出的解释链条是：长账龄应收款清理和风险客商收入缩减的负向影响逐渐出清，叠加人机协同带来的毛利改善、架构重组后的行政开支下降，三重因素共同推动核心利润拐点形成。这一定性判断能否在下半年延续，是接下来市场验证的关键。
从20.3%到0.6%，一条持续八年的“去关联化”轨迹
碧桂园服务本期最值得作为历史坐标来审视的数据，是关联方收入占比降至0.6%。回看2018年，这一比例为20.3%。八年时间，关联方收入从两成收缩至不足一个百分点，在物管行业头部公司中属于幅度最彻底的一档。
2024年和2025年，该比例连续两年维持在1.1%，市场一度认为“去关联化”已进入平台期，进一步压缩空间有限。2026年上半年直接降至0.6%，说明公司在增量业务结构中已基本不依赖关联方输送。对于物管企业而言，关联方收入占比过低并非没有代价——它意味着来自开发体系的稳定项目来源减少，市场化拓展压力上升。但结合本期新增签约数据看，市场化能力正在补位。
新增签约年化收入增长53%，低价市场另辟赛道
上半年，碧桂园服务新增签约项目年化收入约13.2亿元，同比增长53%，超过年初设定的时间进度。住宅项目贡献超50%的增量，非住宅领域则通过“碧服商企”品牌进入得物物流园、海尔产业园、京东产业园等项目。
更值得留意的动作是在低物业费市场的品牌化切入。公司推出“悦佰家”品牌，已进入超过200个老旧社区、服务超20万户家庭，实现营收约2亿元。上海静安、北京潘家园等街道项目落地，意味着这一业务并非只在下沉市场铺量，也在一线城市的老旧小区治理场景中寻找空间。老旧社区物业费单价低、收缴难度大、服务标准参差，能否在规模扩大后保持毛利稳定，是这一赛道面临的核心约束。
从收入结构看，大物业板块继续承担“压舱石”功能，物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务合计贡献近七成收入、近九成收入增量。物业管理服务收入145.05亿元，同比增长6.27%，是基本盘中最稳定的部分。社区增值服务收入23.08亿元，同比增长18.32%，增速显著高于整体营收，但基数仍不足以改变收入结构。
研发投入首次单列，PARA战略进入费用披露期
本期财报在管理层讨论与分析中首次补充披露研发费用。2026年上半年费用化研发投入1.1亿元，资本化研发支出0.3亿元，合计约1.4亿元，同比增长约0.2亿元。首席技术官赵晓光将PARA确立为公司整体发展战略，涵盖人、智能体、机器人与AIoT感知基座四个层面。
从已披露的运营数据看，清洁机器人“零号居民”覆盖楼栋数从2500余栋扩大至4700余栋，单台年均降本近万元，服务效率提升约50%。保洁数字化作业体系已在780个社区运行，工单按时完成率91%，试点项目业主满意度同比提升3.6个百分点。这些数据指向一个事实：研发投入正在从成本项向运营效率转化，但转化节奏和规模效应仍需更长时间跨度的数据验证。田田同时提示，剔除研发费用后，管理类行政开支同比下降2.4亿元，开支率下降1.5个百分点，说明架构重组的降本效果独立于研发投入而存在。
期末，公司持有银行存款及结构性存款合计161.82亿元，流动性储备相对充裕。期内以1.86亿元在公开市场购回3499.50万股，其中2412.40万股已完成注销。回购注销对每股核心利润的增厚效应，将在下半年报表中逐步体现。
当前市场对碧桂园服务的关注焦点已从“能否摆脱关联方”切换为“市场化增长的可持续性”。新增签约的高增速与核心利润的微幅回升之间存在时间差，下半年收费提升的落地情况、低价市场业务的毛利表现，以及PARA投入的转化效率，将共同决定这一利润拐点是阶段性企稳还是趋势性修复。
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