新城控股的2021年：营收增速5年最低，净利润下降
2026年8月26日，新城控股（601155）披露半年报：上半年营业收入176.44亿元，同比下降20.16%；归属于上市公司股东的净利润8.49亿元，同比下降5.15%；基本每股收益0.38元/股。
在A股近70家披露中期业绩预告的上市房企中，超七成预亏、亏损总额最高逼近500亿元的行业背景下，这份成绩单的反差耐人寻味。营收跌了两成，净利润为何只跌了5%？
商业收入首次超越卖房收入
答案藏在收入结构的质变中。据公司7月披露的上半年经营简报，1至6月商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%；同期合同销售金额63.57亿元，同比下降38.46%。这是新城控股成立以来，首次在半年度数据中实现商业收入超越住宅开发收入，超出金额约7.55亿元。
截至2026年6月底，新城已在全国147座城市布局213座吾悦广场，其中181座投入运营，整体出租率保持98.32%的高位。今年上半年，肥城、永川、台州湾三座吾悦广场陆续开业。商业运营总收入同比增长2.42%，在行业整体调整的背景下保持稳定增长。
这一收入结构的逆转，解释了财报中“营收大降、净利微跌”的背离：高毛利的商业运营收入占比上升，对冲了低毛利甚至亏损的开发业务收入下滑对利润的冲击。中信证券在近期研报中指出，新城控股业务结构性转变迎来重要节点，商管业务稳健增长且结构占比逐渐提升，开发业务库存正稳步去化。
财务安全垫与转型挑战
商业收入的崛起，建立在持续六年的债务收缩之上。自2020年8月“三道红线”融资新规落地以来，新城控股持续压降有息负债，从2021年降为绿档到2025年末，累计压降约400亿元。截至2026年二季度末，合联营公司权益有息负债降至19.42亿元。公司自成立以来在境内外债券市场保持“零违约”记录。标普近期将新城控股的评级展望上调至“稳定”，认为其债务结构优化和融资渠道改善趋势获得外部认可。
2026年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%。行业总量仍处筑底调整阶段。在此背景下，商业运营能否持续提供稳定的现金流支撑，是新城控股能否穿越周期的关键变量。
在2026年7月召开的公司半年度经营工作会议上，董事长王晓松提出，下半年将推进公募REITs落地，优化资产组合与资本结构。6月底，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”完成2026年首次扩募，扩募规模21.46亿元，成为全国首单消费类机构间REITs扩募项目。从“卖房”到“收租”的转型已迈出关键一步，但商业资产能否持续贡献稳定回报、REITs能否打通“投融建管退”的完整闭环，仍待时间检验。
投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
本文由AI辅助生成
