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2026年8月26日，香港中环交易广场的电子屏上，碧桂园服务（06098.HK）股价在午后时段出现小幅波动。半小时前，这家中国头部物业管理公司刚刚向港交所提交了上半年未经审核中期业绩公告。交易台前，几家机构的分析师几乎同时低头翻阅手机中的数字——收入245亿元，同比增5.7%；净利润9.48亿元，同比降5.4%。
这份看似“温和分化”的成绩单，在物业板块整体承压的2026年，被市场迅速拆解为两个核心变量：核心净利润的坚韧增长，与净利润下滑所折射的减值“余震”。
业绩双面：核心利润上行与账面利润下行
据公司公告数据，2026年上半年，碧桂园服务实现收入245亿元，同比增长5.7%。本公司股东应占利润为9.5亿元，同比下降4.6%；计入若干非经常性及非现金项目后，本公司股东应占核心净利润为16.19亿元，同比增幅达3.2%。
核心净利润与账面净利润之间约6.7亿元的差额，几乎全部来自减值拨备。这一结构延续了碧桂园服务自2024年以来“以核心利润锚定经营质量、以减值消化历史包袱”的财务叙事。对比2024年同期约4.8亿元的减值规模，2026年上半年的拨备力度并未显著收窄。
收入端的5.7%增速，则处于近三年同期增速区间的下沿。据公司历史公告，2024年上半年营收增速为8.3%，2023年同期则为12.7%。增速放缓既反映了物业管理行业从“规模竞赛”向“存量精耕”的转型共性，也与碧桂园服务主动收缩部分低效第三方外拓项目有关。
历史脉络：减值周期尚未终结
将时间轴拉长至2022年，碧桂园服务彼时正处于高速外拓的巅峰期。据公开信息，2022年公司新增第三方合约面积超过1.2亿平方米，大量并购形成的商誉及无形资产在后续年度成为减值的直接来源。2024年全年，公司计提减值拨备约18亿元，直接导致当年净利润录得双位数下滑。
进入2025年，公司管理层在年度业绩会上明确提出“存量资产质量修复”为三年战略重心之一。2026年上半年3.2%的核心净利润增长，可以看作修复进程中的阶段性验证——经营性现金流、收缴率、社区增值服务毛利率等先行指标，据公司披露均同比改善。但减值拨备的持续存在，意味着此前收并购积累的商誉“堰塞湖”尚未完全泄洪。
据一位长期跟踪物业股的港股分析师向公开市场表达的观点，碧桂园服务的减值节奏更多取决于关联方应收款回款进度及部分区域项目的续约价格变化，而非单纯的时间摊销逻辑。换言之，减值周期的结束不取决于“计提了多久”，而取决于“资产回报率何时稳定”。
行业坐标：物业板块估值逻辑重塑
将碧桂园服务置于整个港股物业板块观察，2026年上半年物业股平均营收增速约为6%至8%，净利润增速则因个体减值差异而极度分化。头部企业中，保利物业、中海物业等央企背景公司减值压力较小，净利润增速基本与营收同步；而民企背景的物业公司，大多仍在消化2020至2022年高速扩张期的并购后遗症。
碧桂园服务以245亿元营收继续位列行业营收规模第一梯队，但其5.7%的增速在头部阵营中已不具领先优势。据公开信息，2026年上半年，万物云营收增速约为9.2%，保利物业约为8.5%。规模领先与增速落后之间的张力，正在倒逼碧桂园服务从“做大”向“做厚”切换——即提升单盘盈利密度，而非继续扩张管理面积。
值得关注的另一个维度是派息政策。公司本次中期业绩公告未宣布派息安排。据公开信息，2024年同期公司亦未进行中期分红，最终全年分红比例维持在核心净利润的25%。若2026年全年延续类似节奏，则投资者回报将更多依赖于股价修复而非现金分红，这对市场情绪构成一定压制。
截至8月26日收盘，碧桂园服务市盈率（TTM）约为12倍，处于近三年估值区间的中***位。历史经验表明，物业股估值修复通常滞后于核心利润拐点两个季度左右。若下半年减值规模能够边际收窄，市场对其“利润底”的确认或将加速。
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