中电光谷2022集团宣传片《从1到N的探索》
中电光谷中期由盈转亏8975.8万元 园区开发签约额降近三成
8月25日，中电光谷（00798.HK）在港交所披露2026年中期业绩。上半年，公司实现收入12.55亿元，较上年同期的14.71亿元减少2.16亿元，同比下降14.7%；公司拥有人应占利润由上年同期的盈利177.1万元转为亏损8975.8万元，每股基本亏损1.21分。公司此前于8月14日发布盈利预警，预估净亏损约9600万元，实际亏损额与预警区间基本一致。
亏损由多重因素叠加导致。据公告披露，受物业板块宏观市场环境不利及房地产行业持续疲弱影响，客户延缓对园区运营服务及园区开发服务的需求，两个分部确认的收入均出现下降。同时，市场租金下行压力传导至投资物业端，投资物业公允价值下降进一步侵蚀利润。此外，公司计提了一定金额的金融资产减值损失。
开发业务签约额降27.7%，运营服务成唯一增量
收入端的分化较总量数据更为明显。上半年，集团新增签约额17.45亿元，同比增长13%，增加2.07亿元。但增长完全由综合运营业务贡献——该业务签约额同比增加5.11亿元，增幅达61%。园区开发业务签约额则同比减少3.05亿元，降幅约27.7%，其中办公类园区签约额减少2.25亿元，制造类园区减少7960万元。集团同期实现销售回款16.84亿元。
开发业务收缩并非中电光谷独有的经营压力。据观点指数研究院《2026年7月产业园区暨基础设施投资发展报告》，2026年上半年国内上市产业园区运营企业盈利分化明显。坚持“园区运营+硬科技创投”模式的头部国资平台进入投资收益兑现期，业绩大幅预增；而依赖园区物业销售结转的企业普遍利润下滑或陷入亏损。东湖高新、市北高新等同业亦在预亏名单之列。报告显示，园区行业传统开发销售加租赁运营模式整体承压，八成企业营收同比下滑。
转型期盈利断层：运营收入增长难抵开发收缩
中电光谷近年确立“一体两翼”业务格局，以园区运营服务为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎。2025年全年，园区运营服务营业额为21.366亿元，园区开发物业收入17.829亿元。但运营服务的盈利能力仍待检验：2025年园区运营收入同比下降3.6%，毛利率同步收窄。
截至2026年6月30日，集团在南京、泰州、成都、长沙、青岛、上海、咸阳等城市持有产业园用地储备约508.6万平方米。土地储备为后续开发结转提供了一定空间，但当前市场环境下，去化速度与运营效率的提升较土地规模更为紧迫。行业数据显示，2026年二季度多数产业园项目延续以价换量，租金同比、环比下降较为普遍。
从2025年全年净利润7410万元到2026年上半年净亏8975.8万元，中电光谷的业绩波动反映了园区行业从“开发销售”向“运营服务”转型过程中的盈利断层：运营服务收入的增长需要时间积累，开发业务的收缩却是即时体现。对处于模式切换期的园区运营企业而言，如何平滑过渡期的利润波动，是比单季度盈亏更需要面对的问题。
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