绿城中国2025中期业绩解读：利润承压但未来可期
一份让市场重新审视行业结算节奏的半年报
8月下旬的港股财报季，绿城中国率先交出了一份让投资者需要花时间消化的成绩单。8月25日，绿城中国在港交所公告，2026年上半年实现营收394.81亿元，同比减少26%；本公司拥有人应占利润8172万元，同比减少61.1%；基本每股盈利0.03元。营收降幅与利润降幅之间的显著落差，指向一个更具体的问题：这家房企的利润表，正在被过去几年的高价地项目结算所拖累。
利润降幅两倍于营收降幅，毛利率承压是关键
营收下降26%，归母利润下降61.1%，后者降幅是前者的2.35倍。这一结构性差异意味着，绿城中国在收入规模收缩的同时，单位收入的盈利效率出现了更大幅度的下滑。从会计逻辑看，营收下降主要反映交付结转规模的减少，而利润降幅更深，则通常指向结转项目的毛利率显著低于此前水平。
绿城中国在公告中并未单独披露上半年毛利率数据，但利润端的表现已经提供了足够线索。2021年至2022年期间获取的高价地块，在2026年进入集中结转周期。彼时土地成本处于相对高位，而同期新房销售价格受市场环境影响未能同步上行，双向挤压之下，项目层面的利润空间被大幅压缩。这种“时间错配”是当前房地产企业利润表承压的共性原因，绿城中国的数据只是其中一个显性样本。
归母利润与营收的悬殊，还指向少数股东损益分配
8172万元的归母利润，对应394.81亿元的营收，归母净利率约为0.21%。这一比例在行业内处于偏低水平。除毛利率因素外，少数股东损益的分配结构也是重要变量。绿城中国近年合作开发项目占比较高，部分项目由合作方并表或利润分配比例不均衡，导致在整体利润收缩阶段，归母口径的利润被进一步摊薄。
据公司公告，2026年上半年本公司拥有人应占利润为8172万元。这一数据的绝对值较2025年同期的约2.1亿元减少了约1.28亿元。在营收减少约139亿元的背景下，归母利润的绝对降幅并不算大，但极低的基数使得同比降幅被放大。从另一角度观察，绿城中国上半年并未出现亏损，归母利润仍为正，但盈利安全垫已明显变薄。
行业性结算压力的一个观察窗口
绿城中国的数据不应被孤立看待。2026年上半年，房地产行业整体处于销售端弱复苏与结算端持续承压的并行阶段。多家已披露业绩的房企均出现“营收降幅小于利润降幅”的财务特征，其背后是2021—2023年高价地项目陆续进入交付结转的行业性规律。
据国家统计局数据，2026年1—6月全国商品房销售面积与销售额同比仍处于调整区间，房企通过销售回款改善现金流的空间有限。与此同时，融资端虽有政策支持，但房企利润表的修复需要等待高价地项目结转完毕、低价地项目进入结算周期，这一过程至少需要一到两年。绿城中国作为头部混合所有制房企，其利润数据的变化节奏，对观察同类企业具有参考意义。
从收入结构看，绿城中国上半年营收下降26%，也与公司主动收缩低毛利项目交付、调整推货节奏有关。在利润与规模之间，管理层显然选择了前者，但这一选择在短期财务数据上体现为收入与利润的双降，市场需要时间消化这一信号。
后续观察点：结转结构何时切换
绿城中国利润表能否企稳，核心变量在于结转项目结构何时完成新旧切换。2023年以后获取的地块，土地成本相对理性，项目毛利空间有所修复。如果这部分项目能在2026年下半年至2027年逐步进入结转通道，毛利率有望触底回升。但这一判断存在不确定性，取决于交付进度、售价表现以及合作项目的利润分配安排。
另一个值得跟踪的指标是绿城中国的销售端表现。据公司公告，2026年上半年营收的下降已部分反映此前销售规模收缩的滞后影响。若2026年销售端未能实现量价企稳，未来一到两年的结转收入仍将面临压力。利润端的修复节奏，大概率滞后于销售端至少四个季度。
绿城中国这份半年报的价值，不在于单一数据的增减，而在于它清晰呈现了房地产行业利润表修复的复杂路径：收入端的企稳只是第一步，毛利率与归母利润的回升需要更长的传导链条。对于跟踪地产板块的投资者而言，这是一组需要放进时间轴里理解的数据，而非一个可以孤立解读的节点。
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