缠论精细化讲解：三买本应势如虹，缩量折返疑云生。大盘1分钟中枢扩张为5分钟中枢的教科书走势
在武汉江汉区一个建成近20年的老旧小区里，物业项目经理张涛（化名）正带领团队进行最后一次设施巡检。这个小区曾是万物云服务多年的项目，但就在本月，它成为该公司主动退出的139个住宅项目之一。张涛解释，小区空置率超过四成，物业费收缴率长期徘徊在60%以下，继续运营只会持续拖累公司现金流。“退场不是失败，而是让资源流向更需要的地方。”张涛的经历，正是当前物业行业从“规模崇拜”转向“品质优先”的一个微观切片。
8月14日，万物云（02602.HK）发布2026年中期业绩并举行发布会。上半年，公司实现营业收入191.1亿元，同比增长5.4%；毛利24.19亿元，同比下降3%。剔除开发商业务影响后，核心净利润为10.99亿元，同比增长7.3%。住宅物业作为基本盘，收入109.4亿元，同比增长6.5%，占总收入57.3%。
核心变化在于规模的主动“修剪”。据公司披露，上半年万科物业退出139个住宅项目，对应年化饱和收入7.4亿元，同时实现税前利润减亏3233万元。退出原因包括开发商造成的大面积空置、收购资产包中不符合“蝶城”战略的非核心项目、业委会变化导致服务承诺难以持续，以及合同到期后正常商业不续约。同期新签约住宅项目207个，对应年化饱和收入8.4亿元，其中63.5%来自存量项目换签，中标率较去年提升11个百分点至85%。
退与进的剪刀差，反映出万物云对项目质量的主动筛选。董事长朱保全在业绩会上表示，退盘本质是双向选择。“当前市场有负面声音称物业行业一边喊不赚钱一边赖着不走，而上半年行业普遍出现的退盘现象恰好打破了这种声音。”在他看来，主动退出收缴率低、客户认知不匹配的项目，能有效改善现金流和资金质量，是市场正常选择的结果。副董事长何曙华补充，过去二十余年行业高速发展，部分项目利润微薄、收费标准与服务承诺不匹配等问题被规模增长掩盖。“有序退场能让项目重新匹配适配的服务标准与收费水平，企业也可将有限资源集中投入优质项目。”
关联方风险敞口的收缩是另一条清晰主线。上半年，万物云开发商相关业务收入同比下降27%，持续关连交易收入占总收入比重降至4.3%，同比下降30%，创历史新低。这一数据表明，公司正加速切断对关联开发企业的依赖。非住宅市场方面，物业及设施管理服务收入56.3亿元，同比增长8.9%；居住相关资产服务收入9亿元，同比增长5.2%，毛利2.1亿元，同比增长9.5%。
战略层面的重心落在“蝶城”的纵深推进上。万物云自2020年提出该战略，以城市街道为单位构建半径约3公里、服务者20分钟可达的社区共享服务网络。据公开信息，公司已建成708个蝶城。朱保全指出，“十五五”期间全国将新开工改造11.5万个城镇老旧小区，并对5000个社区进行完整社区建设改造，物业管理全覆盖是硬性标准。传统单一项目独立运营模式无法适配老旧小区业态分散、营收薄弱的现状，必须转向连片统筹运营，通过规模化、集约化摊薄服务成本，实现财务可持续。万物云在武汉江汉区打造的街区一体化样板，已被收入住建部《完整社区可复制经验清单》（第一批）。
社保征管趋严带来的成本压力，也在倒逼行业变革。董事会秘书黄旻表示，随着相关要求不断提高，公司管理标准从合规走向更高标准。2019年万物云筹划上市时，已将安保、环卫等劳动密集型“四保”业务分拆为万御安防、万净环卫独立运营，万物云持股40%，以适配蝶城连片运营战略，同时以标准化主体保障一线人员社保合规。
物业行业的价值边界正在拓宽。朱保全认为，未来物企将承担三个角色：城市更新存量空间长期运营者、完整社区便民服务组织者、基层治理协同主力军。从基础管物延伸至房屋清洁、维修、租赁、交易、适老、托育等全周期居民服务，是行业从“管得多”向“管得好、管得久”转型的必然路径。
物业企业停止低价换规模的竞争，业主理性看待服务标准与合理对价，通过退出和重新选聘完成市场化选择——何曙华将这一过程视为行业走向成熟的重要表现。当规模不再是唯一标尺，物业公司如何在品质与利润之间找到平衡点，仍是摆在所有参与者面前的长期考题。
投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
本文由AI辅助生成
