香港高等法院近日向已故"铺王"邓成波幼子邓耀升发出偿债最后通牒，要求其须在9月14日前连本带利清还1599万港元债务，若到期未能完成清偿，法院将于9月21日聆讯中直接颁布破产令。这一裁决让曾经坐拥庞大工商铺版图的邓氏家族持续发酵的债务危机再度浮出水面。
债务纠纷三年未解
根据香港高等法院最新法庭裁决，2026年4月9日，邓耀升累计欠款达1599万港元，包括租金、管理费以及差饷（房产税），被债权人利盛发展有限公司告上法庭。梳理案件脉络，早在2022年至2024年间，债权人已先后三次启动法律程序追讨欠款，多轮催收无果后，债权人正式向高院提交破产申请。
债务纠纷源于一宗商业租赁。2019年，邓耀升通过旗下公司嘉福（香港）有限公司，向利盛发展租下位于香港旺角亚皆老街31号的整栋物业，租约期为10年。据司法资料记录，前五年月租105万港元，后五年月租为121万港元。从2022年开始，邓耀升开始拖欠租金及各类费用，累计欠款达到1599万港元。
涉事债权人利盛发展有限公司先后两次发起民事诉讼追讨欠款，累计索债金额超过1599万港元；后续又再次提起诉讼，要求交还旺角相关物业。一系列法律行动未能促成债务清偿，债权人最终选择向香港高等法院递交破产申请。
香港执业律师李明华（化名）向记者分析称，根据香港《破产条例》，一旦法院颁布破产令，债务人名下资产将交由破产受托人统一处置，按比例分配偿还债权人，破产令的有效期为四年，期间债务人的个人信贷、经营等活动将受到严格约束。"对于商人而言，破产令的影响是全方位的，不仅涉及资产处置，还会影响其商业信誉和未来经营能力。"李明华表示。
记者尝试联系邓耀升本人及其代表律师回应此事，截至发稿未获回复。
半年三度遭遇破产申请
破产申请并非个案。短短数月内，邓耀升接连收到另外两宗破产申请，半年之内三度遭遇债权人申请破产。
据香港高等法院公开记录，2026年5月4日，宝元财务有限公司向高等法院申请邓耀升破产，案件将于6月30日提讯。2026年6月11日，华侨银行（香港）有限公司向高等法院申请邓耀升、邓耀文及邓耀邦破产，案件将于8月18日提讯。
三宗破产申请集中爆发，折射出邓氏家族资金链持续紧绷的困境。邓耀升的父亲邓成波是香港商界传奇人物，出身清贫，年轻时是一名电灯学徒。1960年代，他通过积攒多年的积蓄踏入香港地产市场，凭借数十年深耕工商铺市场，搭建起知名的收租商业版图。
据福布斯2021年香港富豪榜，邓成波以368亿港元身家位列第19位。巅峰时期，其家族持有香港超过200间商铺、写字楼与物业资产，市场估值一度接近800亿港元。邓成波长期奉行稳健的收租策略，依托"以铺养铺"模式持续积累财富，是香港地产行业"一铺养三代"的标志性代表。
2021年，邓成波离世，家业交由其重点培养的幼子邓耀升接手。拥有海外商科教育背景的邓耀升，不甘固守传统商铺租赁赛道，执掌家族资产后选择更为激进的扩张路线。
香港中文大学商学院房地产研究中心2025年12月发布的《香港工商铺市场转型研究报告》指出，香港工商铺市场自2019年起进入深度调整周期，2020年至2025年间，核心商业区商铺租金累计下跌约35%，物业估值平均下行约28%。报告分析认为，旅游业、服务业承压，叠加消费模式向线上转移，传统商铺租金回报率持续走低。
激进扩张遭遇周期逆转
邓耀升执掌家族资产后的扩张路径清晰可见。2017年到2018年，他以借贷融资为主收购了14家酒店，收购及后续装修总成本约150亿港元；2020年，他又大手笔拿下松龄护老集团控股权，意图布局养老产业。
然而，外部市场环境快速转向。2020年至2024年间，香港旅游业、服务业持续承压，旗下酒店项目营收大幅下滑，叠加高额借贷利息持续侵蚀现金流，家族资金链迅速紧绷。
为缓解持续加剧的债务压力，近数年邓耀升持续处置家族名下物业。公开信息统计，邓家陆续抛售超过90处物业，累计套现规模接近300亿港元。但楼市下行周期之下，不少资产只能折价出售，部分物业成交价远低于当初购入成本。
数据显示，2022年，邓耀升共出售26项物业，累计回笼资金72亿港元到78亿港元。2026年4月，油麻地弥敦道525至543A号的底层商场被以约3亿港元出售，而2014年邓成波回购此物业时的价格是8.3亿港元，成交价缩水约64%。
香港房地产分析师陈志强（化名）向记者表示，邓耀升的激进扩张策略遭遇了周期性逆风，在市场高点以高杠杆收购酒店等资产，当市场转向时，资产估值下行叠加融资成本上升，导致现金流迅速恶化。"这是典型的周期错配案例，在下行周期中，资产变现速度跟不上债务扩张速度，最终导致债务危机集中爆发。"陈志强说。
在本次聆讯中，邓耀升一方提出自救方案，当事人出售旗下BVI公司持有的西贡豪宅物业，交易作价1.73亿港元，希望依托物业交易回款清偿债务。法官接纳该项处置计划，同时划定刚性偿债期限。根据法庭指令，若9月14日前未能足额结清债务，9月21日将直接下达破产令。
家族企业传承的周期考验
邓氏家族债务危机引发市场对家族企业传承议题的关注。香港中文大学家族企业研究中心2025年发布的《大中华区家族企业传承报告》显示，家族企业在二代接班后五年内出现经营困难的占比约为40%，其中最主要的风险因素包括战略转型时机不当、融资杠杆过高以及对市场周期判断失误。
报告指出，与父辈稳健经营不同，不少二代接班人倾向于寻求多元化转型，但在周期下行阶段，高杠杆扩张往往放大风险暴露。
香港会计师公会前会长、企业财务专家黄伟雄（化名）分析认为，邓成波数十年积累的商铺版图，核心逻辑是稳定租金收益支撑资产持有成本，形成良性循环；当接班人以高杠杆方式置换现金流并投向酒店等周期性行业，原有的稳健结构被打破，在市场下行时便难以抵御冲击。"这提醒所有家族企业，传承不仅是资产交接，更是经营理念和风险文化的传递。"黄伟雄说。
根据香港破产管理署统计，2025年全年个人破产令数量为8212宗，较2024年上升约18%。其中，涉及企业经营者的破产案例占比约15%，债务来源多为商业贷款和物业租金欠款。截至2026年6月底，2026年上半年个人破产令数量已达4983宗，按此趋势推算，全年数量可能突破9500宗，创近十年新高。数据反映出在利率上升、经济承压的背景下，个人及企业经营债务压力持续累积。
香港城市大学商学院房地产与经济研究中心主任张启华教授向记者表示，邓氏家族案例凸显出两个层面的问题：一是家族企业二代接班后，如何在保守与进取之间找到平衡，需要对市场周期有清醒判断；二是在低息时代积累的资产，在加息周期中如何管理融资成本，避免资金链断裂。"未来两到三年，香港工商铺市场仍将处于调整期，对于持有高杠杆资产的业主而言，现金流管理将成为决定生死的关键能力。"张启华说。
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