9月1号—缩量震荡，多点耐心，明天策略
8月最后一个交易日下午，中证REITs全收益指数在连日反弹后收于951.91点，单日回落0.36%。一位跟踪REITs市场多年的机构交易员关掉行情软件，低声说了一句：“指数涨回来了，量没跟上。”
这句话，恰好点出了8月公募REITs市场的核心矛盾——价格反弹了，资金没跟上。
反弹近2%，产业园仓储物流领涨
8月公募REITs二级市场走出了一轮“V型”修复。上半月，中证REITs全收益指数延续缩量下跌态势，收跌2.4%；8月14日当周，指数一度跌破前低928.96点，最低触及925.63点。转折发生在8月18日之后。据公开市场数据，截至8月21日当周，中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数分别收于702.5点和942.2点，周内分别上涨1.09%和1.18%。随后一周反弹延续，中证REITs全收益指数上涨1.39%，全市场总市值收于2342亿元，环比上升1.23%。全月来看，中证REITs全收益指数累计下跌0.19%——先跌近2.4%再反弹，最终基本收复失地。
板块分化明显。前期跌幅较深的产业园和仓储物流板块弹性最大。据中金公司数据，8月21日当周各板块总回报指数涨幅分别为产业园+3.72%、仓储物流+2.01%、消费+1.52%、数据中心+0.90%；随后一周，产业园和仓储物流继续领涨且涨幅扩大至+4.98%和+2.58%。单只产品方面，中金亦庄产业园REIT、国泰海通临港创新产业园REIT和华夏金隅智造工场REIT周内涨幅分别达9.19%、9.09%和8.42%。
中信证券在9月2日发布的研报中指出，8月下半月公募REITs二级市场迎来持续反弹行情，产业园区和仓储物流板块呈现较大弹性，消费基础设施和数据中心板块同样录得一定涨幅。
反弹缩量：成交与换手未显著放大
价格回升的另一面，是交投的克制。8月上半月市场日均成交额仅4.18亿元，日均换手率维持在0.34%的低位。8月18日，市场总成交金额一度放大至5.17亿元，环比增长31.9%，换手率升至0.47%；8月20日成交额进一步增至5.56亿元，换手率0.49%。但进入8月最后一周，日均成交额5.22亿元，8月31日又回落至3.81亿元，换手率降至0.37%。
中信证券研报对此评价称，反弹行情下市场成交额和换手率并未出现显著放量，“或一定程度显示出资金的犹豫”。国泰海通证券在8月24日的研报中也认为，尽管市场迎来反弹，但“还未看到行情反转信号”。
这种“价升量未升”的背离，折射出当前REITs市场的核心矛盾：估值修复的意愿与增量资金的匮乏同时存在。
九月关键变量：增量资金在哪里
中信证券在展望9月时明确指出，资金面仍是影响市场行情的重要变量。市场期待的增量资金主要来自三个方向：
其一，保险资金。2026年1月，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确“加大力度引导保险资金、社保基金及年金基金等各类中长期资金入市”。首批商业不动产REITs于6月挂牌后，机构投资者持有份额占比超过90%。中信建投证券在8月底的研报中表示，险资投资商业不动产REITs扩围等政策值得期待。
其二，公募基金资金。首批4只REITs指数基金于2026年7月成立后持续建仓。据公开信息，按每只约3亿元规模计算，4只产品合计带来约12亿元增量资金。截至8月26日，将REITs纳入投资范围的混合二级债基产品数量已扩展至43只，月均扩围5至6只。此外，公募FOF资金入场也在市场预期之内。
其三，一级市场供给端也在同步推进。8月17日至18日，5只公募REITs产品集中获证监会注册批复，包括华泰华住安住REIT（深交所首单酒店型商业不动产REIT）、博时山东铁投路桥REIT（全国首单跨黄河路桥REIT）等。8月20日，全国首单以文创街区为底层资产的消费公募REIT——嘉实陶邑消费REIT正式申报。
中信证券认为，在强需求政策落地前，市场仍需保持谨慎乐观。一位不愿具名的券商REITs分析师对记者表示：“当前产权类REITs派息率与10年期国债利差仍处于历史高位，配置价值存在，但市场需要看到真正的增量资金进场，而不是停留在预期层面。”
据公开数据，截至8月28日，产权REITs市值加权TTM分派率为4.60%，与10年期国债到期收益率利差为291个基点，处于全历史94%分位数。高息差意味着估值有吸引力，但也说明市场对资产质量和供给压力的担忧并未消散。
9月的REITs市场，将在“估值修复的引力”与“增量资金的耐心”之间寻找新的平衡。
投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
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