转贷低利率，置换低房贷利率，是馅饼还是陷阱？三思而后行。
北京某国有大行一支行信贷经理李薇，最近明显感受到了一种反差：咨询房贷新政的客户电话响个不停，但真正提交按揭申请的却寥寥无几。“问40年期限的人多，可一听说利率和细则还没完全落地，多数人就挂了电话。”她说。这种“问的人多、办的人少”的冷热不均，恰恰是当前个人住房贷款市场的一个缩影。
刚刚披露的银行半年报将这种冷意量化为具体数字。截至2026年上半年末，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行六大行个人住房贷款余额合计约为24.63万亿元，较2025年末减少5082.84亿元。其中，建设银行上半年末房贷余额较去年末下降约1349亿元，期末余额已降至5.92万亿元；工商银行房贷余额也减少约1352亿元，降至5.74万亿元。农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行上半年房贷余额分别下降约882亿元、744亿元、399亿元、358亿元。
从全国大盘来看，央行此前公布的数据显示，2026年二季度末，人民币房地产贷款余额50.74万亿元，同比下降4.9%，上半年减少1.23万亿元。其中，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元。纵向来看，个人住房贷款余额各季度的同比增速已连续13个季度为负。今年前7个月，居民贷款合计减少8271亿元，同比多减1.5万亿元。
缩量三成因：新增疲软、提前还款与自然偿还
个人住房贷款余额的持续收缩，并非单一因素所致。苏商银行特约研究员薛洪言分析，缩量背后有三重力量叠加：一是新增房贷需求疲软，房地产市场持续调整导致商品房销售面积和销售额明显下滑，居民购房意愿减弱；二是存量贷款加速流失，部分居民在利率下行周期选择提前还款以降低利息负担；三是正常的还本付息，每月按揭还款中偿还的本金部分，在新发放贷款不足以覆盖时也会自然拉低余额。
东方金诚首席宏观分析师王青进一步指出，当前存量房贷加权平均利率在3.1%左右。与此同时，银行业理财登记托管中心报告显示，2026年上半年理财产品平均年化收益率仅为2.05%，银行3年期定期存款利率普遍低于2.0%。资产端收益率持续走低，使得提前还贷成为不少居民“理财”的现实选择。
“综合一、二手房交易数据，当前楼市交易量仍呈现小幅下行。”王青判断，未来个人住房贷款余额有可能延续下行态势。他预计，考虑到接下来稳楼市政策会适度加力，下半年新建商品房销售面积、销售额下行幅度有望收窄，而二手房交易量保持上升势头，但尚难扭转整体交易量下滑态势。
银行转身：从“拼规模”到“拼服务”
面对房贷规模的持续收缩，国有大行并未坐等市场回暖，而是主动调整经营策略。建设银行副行长唐朔明确表示：“建行不会简单追求住房按揭规模扩张，而是围绕居民改善置换、'好房子'建设和存量住房更新等需求优化经营模式，特别是提升二手房贷款服务能力，推动住房金融从单一按揭投放向覆盖开发、按揭、物业及消费场景的综合金融服务转型。”
这一转型背后有现实支撑。据建行方面透露，上半年该行二手房贷款持续稳步增长。与此同时，各行在持续发力非房个人信贷业务。农业银行行长王志恒在2026年中期业绩发布会上表示，接下来将全面推进以旧换新信贷服务，聚焦汽车、家电、家装领域，加力扩围支持智能电子产品服务场景，持续提升养老消费、托育消费、文化和旅游消费等服务消费领域金融供给。
以四大行为例，截至2026年上半年末，各行消费贷余额均较去年末实现两位数增长。从“住房金融”到“消费金融”的赛道切换，正在成为银行业应对房贷缩量的现实路径。
值得关注的是，就在半年报披露前夕，央行、金融监管总局等多部门于8月28日发布一揽子房地产新规，将个人住房贷款期限上限从30年延长至40年。中信建投政策研究首席胡玉玮认为，这一调整可使平均月供下降约15%，有助于激发释放购房需求。不过据多家银行工作人员反馈，目前多数银行尚未进入正式执行阶段，落地仍待细则发布。
政策端在托底，银行端在转型，居民端在观望。三方力量交织之下，个人住房贷款余额的走势，很大程度上将取决于楼市交易量能否筑底回升，以及居民收入预期和消费信心能否实质性改善。
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