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导语
当全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%攀升至2025年的32.4%时，一场关乎数亿购房者切身利益的销售制度改革，终于在2026年8月28日迎来关键节点。
住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局当日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。这份文件的***，标志着房地产销售模式从“预售主导”向“交付导向”的系统性切换进入落地阶段。
预售门槛提高，现房销售分类推进
《通知》从预售管理和现房销售两个维度作出系统安排。在预售管理方面，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金须全部存入资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，预售条件和资金监管按原有政策执行。
现房销售是此次改革的核心方向。《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。现房销售实行备案管理。
现房销售占比三年翻倍，市场基础趋于成熟
此次改革并非凭空而起。据公开数据，全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，三年间增长超过18个百分点。购房者对“所见即所得”购房模式的青睐程度持续上升。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现房销售是大势所趋，是房地产高质量发展、高品质供应的必然选择。但他同时指出，现房销售转型并非“一刀切”，而是遵循渐进过渡原则——新项目采取现房销售，老项目继续执行预售制度。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，将竣工验收备案与水电气热达到交付使用条件作为现房销售的统一标尺，有助于防范“伪现房”，夯实“所见即所得”的制度基础。
三部门有关负责人在答记者问中表示，经过近30年快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已全面超过新房，市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求。
配套措施同步推进，主办银行制与“交房即交证”落地
《通知》要求各地同步完善相关配套政策。在土地供应方面，合理确定房地产用地供应规模。在融资方面，房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。在审批方面，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限。
值得注意的是，《通知》明确推行“交房即交证”，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。现房销售前一般应办理房屋首次登记，并优化买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程。
据公开报道，2026年以来，全国已有广州、苏州、烟台、荆门等超过20个城市***相关配套政策，从土地出让、公积金贷款、购房补贴等维度支持和鼓励现房销售。从年初湖北荆门的“新地全现房”，到5月苏州提高现房公积金贷款额度，再到6月广州南沙提出“研究逐步取消预售制”，地方层面的探索为此次全国性制度设计积累了实践经验。
业内分析认为，此次改革兼顾短期风险防控和行业长远转型。对购房者而言，现房销售实现“所见即所得”，即便选购期房，全部购房资金纳入监管也加固了安全底线。对房企而言，现房销售模式要求企业自行承担完整建设周期的资金压力，将倒逼企业深耕本地市场、打磨产品品质，加速行业优胜劣汰。
（本文数据来源：住房城乡建设部、国家统计局公开信息及公开信息报道）
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