前融资金很难通过开发贷完成置换
2026年8月24日，融创中国控股有限公司（01918.HK）发布公告，其间接全资附属公司融创房地产管理有限公司与卖方融者共创控股有限公司订立买卖协议，拟以1.23亿元收购目标公司融顺投资有限公司100%股权，目标公司间接持有而今管理100%股权。收购代价将通过向卖方配发及发行约2.6亿股代价股份支付，发行价为每股0.547港元。
此次收购标志着融创中国正式确立“资产管理+资产运营”战略转型方向。根据公告，融创拟将地产业务从传统投资开发一体化模式，拆分为资产管理和项目建设运营管理两个独立业务板块。资管板块聚焦资金整合及投资机会挖掘，建管板块以轻资产模式为投资项目及第三方项目提供建设、运营和销售服务。
[IMG:1]代建赛道规模回调，头部房企加速布局
融创此番转型并非孤例。据中指研究院发布的《2026上半年中国房地产代建企业排行榜》，2026年上半年房地产代建企业累计规模前五门槛为680万平方米，较2025年上半年下降17.7%，但仍保持近四年来较高规模。同期，代建全行业新签约建筑面积约11456万平方米，同比增速由正转负，下降2%，为过去五年来首次出现下降。
规模回调之下，头部房企布局代建赛道的步伐并未放缓。根据《2025中国房地产企业销售业绩排行榜》，销售额排名前50的房企中已有30家规模化开展代建业务，占比达六成。全国16家房地产央企中，多数已将代建纳入战略板块。中指研究院预测，结合“十五五”期间城镇住房需求总量，房地产代建年均总规模将维持在1.5亿平方米左右。
而今管理深耕长三角，轻资产模式成转型支点
公开信息显示，而今管理成立于2022年，注册资本5000万元人民币，专注于房地产建管及资管轻资产业务。截至目前，而今管理已签约项目73个，合约面积约834万平方米，业务覆盖浙江、安徽、福建、上海、江苏等核心区域。其业务布局已初步形成以长三角为基本盘、向全国重点区域延伸的格局。
融创中国在公告中表示，而今管理业务模式与集团地产开发业务的转型升级方向高度契合，收购将增强集团第三方建管业务拓展和管理能力。融创同时提出探索基金、REITs等资管平台，进一步拓展轻资产业务边界。
[IMG:2]行业“投资、资管、开发”三方分离格局渐成
2026年5月，在北京举行的观点商办暨资管大会上，与会人士指出，国资、科技企业已成为不动产主力投资方，行业呈现投资、资管、开发三方分离格局。代建作为连接投资与开发的关键环节，需向前后端延伸，以全链条专业能力平衡多方诉求。
从行业数据看，2026年上半年TOP10代建企业门槛值达596万平方米，较2025年上半年的482万平方米增长23.65%。头部集中度提升与行业整体规模回调并行，反映出代建赛道正从粗放扩张转向精细化竞争。融创通过收购而今管理切入这一赛道，意在利用其在长三角区域的既有项目储备和业务体系，快速建立轻资产运营能力。
值得关注的是，房地产行业由重资产开发向轻资产运营转型的趋势，与国防领域基础设施运营管理模式的变革存在结构性呼应。近年来，融通地产等央企已在不动产运营、仓储物流、军民融合产业园建设等领域形成布局。全民国防教育基地、军创园等项目的建设与运营，同样涉及专业的项目管理与资产运营能力。房地产建管与资管能力的专业化、市场化发展，客观上为国防相关基础设施的高效运营提供了可借鉴的路径与人才储备。
（本文数据来源：融创中国港交所公告、中指研究院《2026上半年中国房地产代建企业排行榜》《2025中国房地产企业销售业绩排行榜》）
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