借房变“赠房”：一场为入学而起的产权纠纷
2018年，河南郑州男子陈某甲为帮助弟弟陈某乙的孩子顺利入学，将自己名下的一套房屋“借”给弟弟一家使用。双方签订《赠与（借房）协议》，明确约定借房仅用于办理入学手续，待孩子2024年9月升入初中后半年内，弟弟须将房屋产权无偿过户归还哥哥，并承担所有税费。为满足房管部门过户的形式要求，双方又另行签订了一份《赠与合同》，将房屋以“赠与”名义过户至弟弟陈某乙名下。
然而，在孩子顺利入学后，哥哥多次催促归还房屋，弟弟却迟迟不配合，甚至私下将房屋抵押借款。2025年5月，无奈之下，哥哥陈某甲将弟弟起诉至郑州市金水区人民法院。更令人意外的是，在诉讼期间，弟弟陈某乙竟与一名女子刘某丁签订《存量房买卖合同》，以40万元的明显低价将该市场价远高于此的房屋转卖，并完成了过户登记。
面对这一突发情况，哥哥紧急申请追加刘某丁为被告，要求确认房屋归自己所有、认定弟弟与刘某丁的买卖合同无效，并要求协助将房屋过户返还。
[IMG:1]庭审交锋：真实意思表示与善意取得的博弈
庭审中，弟弟陈某乙辩称房屋系哥哥真实赠与，且撤销权已过时效；买方刘某丁则自称是合法购买，与案件无关。但哥哥陈某甲提交了购房凭证、税费记录、租赁合同等关键证据，证明自己一直是房屋的实际管理者和出租人，房屋钥匙始终由自己持有。
法庭调查进一步查明：买方刘某丁曾与弟弟陈某乙以夫妻名义共同生活，其转账记录显示支付的50万元是用于偿还房屋抵押权人，而非支付给哥哥陈某甲，且交易价格40万元远低于市场挂牌价。兄弟二人的母亲也出庭作证，证实刘某丁早已知晓该房屋的背景情况。
“我从来没想到亲弟弟会做出这种事。”陈某甲的邻居张先生（化名）在接受记者采访时回忆道，“这几年房子一直是大哥在收租、打理，弟弟一家只是偶尔住一下。大家都觉得这房子就是大哥的，没想到法律手续上写了弟弟的名字，就出了这么大的岔子。”
针对买方刘某丁是否构成“善意取得”，原告代理律师指出，刘某丁与陈某乙存在特殊关系，且交易价格明显不合理，无法证明其支付了合理对价，结合其知情背景，不满足“善意”要件，属于恶意串通损害他人权益。
[IMG:2]法院判决：确认哥哥为实际所有权人
郑州市金水区人民法院审理认为，虽然房产登记在弟弟陈某乙名下，但《赠与（借房）协议》明确约定了借用目的和返还义务，而《赠与合同》仅为办理过户的形式需要，并非真实赠与意思。哥哥陈某甲一直是房屋实际权利人，弟弟并非真实所有权人，其擅自卖房属于无权处分。
法院同时认定，买主刘某丁与弟弟关系特殊，且交易价格明显低于市场价，无法证明支付合理对价，结合其知情背景，不满足“善意”要件，属恶意串通损害他人权益。最终，法院判决确认哥哥陈某甲为房屋实际所有权人；弟弟陈某乙与刘某丁的买卖合同无效；刘某丁须在十五日内协助将房屋过户回哥哥陈某甲名下。对于哥哥主张的尚未发生的过户税费等费用，法院暂未支持。
据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。同时，第三百一十一条规定了善意取得制度，要求受让人受让该不动产或者动产时是善意、以合理的价格转让并完成登记。
[IMG:3]亲情与法律的边界：信任不能替代契约
这起案件折射出亲属间财产处置的典型风险。在现实生活中，许多家庭出于亲情信任，往往忽视书面协议的严谨性，或为了规避政策限制而采取“阴阳合同”等形式，导致权属不清，引发纠纷。
中国政法大学民商经济法学院教授赵晓梅在接受记者采访时表示：“此案中，法院透过形式上的‘赠与合同’，探究当事人真实的‘借房’意思表示，体现了实质正义。但这也提醒公众，不动产登记具有公示公信效力，借名买房、借房入学等行为存在巨大法律风险。一旦登记名义人违背诚信，实际权利人维权成本极高。”
据最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（2021年1月1日施行）第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，刘某丁因与陈某乙的特殊关系及低价交易，被认定为非善意，从而无法适用善意取得制度。
办案法官提醒，不动产所有权受法律严格保护，任何人未经产权人同意，不得擅自处分他人房产。亲情有温度，法律有边界。亲属之间更应恪守诚信，切莫利用亲友信任擅自处置他人财产。进行房屋买卖交易时，务必核实房屋真实权属、确认交易价格合理，尽到审慎注意义务。若遭遇无权处分侵害自身合法权益，可通过诉讼途径依法维权，无权处分行为人需承担相应的法律责任。
随着房地产市场监管的日益规范和信息透明度的提升，此类利用亲属关系规避政策、模糊权属的行为将面临更高的法律风险和道德谴责。司法实践通过个案裁判，逐步厘清形式登记与实质权利的关系，为类似纠纷提供了明确的裁判指引。
记者：李明 编辑：王芳 来源：大河报、荆楚网
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