“租赁+购置”双线并行
2026年8月7日，中国·深圳政府采购网发布《深圳大学购置商品房用作学生住房项目意向公开》，深圳大学拟斥资5.336亿元，购置整栋商品房用作学生宿舍，预计采购时间为2026年9月。
根据采购公告，房源须满足多项硬性指标：投标时须已取得不动产权证，或取得预售许可证但须确保2027年6月前交付使用；房源须消防工程验收合格、结构安全符合规定；交付时须完成基础装修并配齐居住物资；房源距深圳大学粤海校区和丽湖校区直线距离均不超过8公里；建筑面积不低于22500平方米，可至少满足1500人居住；须整栋全部购置，不可拆分。按最低建筑面积22500平方米估算，本次采购每平方米均价约2.37万元。
就在此次购房意向公开前四天，2026年8月3日，深圳公共资源交易中心发布采购结果公告，深圳大学以8057.07万元租下南山西丽汉园茗院264套住房，租期三年，从2026年7月1日至2029年6月30日。出租方为深圳市常源实业股份有限公司，持有的是该小区回迁房。每套房屋三年总租金约30.5万元，月租金约8460元，略低于同小区市场散租价格。
短期租赁与中长期购置两套方案同步推进，前者解决2026级新生入住燃眉之急，后者旨在将校外宿舍资产化、实现长期稳定运营。
扩招压力下的床位缺口
住宿资源紧张的直接推手，是深圳大学持续走高的招生曲线。据深圳大学官方数据，2026年该校本科新生录取7509人，较2025年的7060人净增约449人；全日制硕士研究生录取5612人，博士研究生录取693人。招生计划向集成电路、人工智能、量子科技等战略急需领域倾斜，10个相关学院累计扩招约291人。整体在校生规模持续走高，校内原有宿舍硬件已无法同步放量。
今年4月，《南方日报》《南方都市报》报道显示，深圳大学发出告知书，丽湖校区2026级全日制研究生将统一安排在校外住宿，地点暂定汉园茗院。告知书写明，“丽湖校区2026级全日制研究生统一安排在校外住宿；住宿地点为汉园茗院（暂定），至丽湖校区距离约2-3公里；房型为多室套房，由学生合住”。
这一安排引发了广泛争议。汉园茗院位于南山大学城核心板块，紧邻南方科技大学与深圳大学丽湖校区，乐有家平台显示该小区均价6.3万元/平方米，总价在699万元至1092万元之间。“豪宅变宿舍”的话题迅速在社交平台发酵。
业主抵制与校方博弈
汉园茗院于2024年8月开盘，分为A区和B区，以建筑面积约109至185平方米的三居、四居户型为主，整体定位偏中高端。此次深大租用的是由深圳市常源实业股份有限公司持有的回迁房，其中A区内有一整栋为回迁房，另有一栋楼的15层及以下为回迁房，共计264套。
多位业主告诉媒体，他们最初是从新闻报道和社交平台上看到小区将被深圳大学租赁当宿舍的消息，“完全没有人提前告诉我们”。业主赵可（化名）向记者展示了一份统计清单，业主们收房都在一年左右，大多入住不久。有业主发帖称，不希望自己的小区贴上“群租房”的标签，也有人担心人口密度与公共资源承载问题。记者尝试联系汉园茗院物业管理处了解业主后续反应，截至发稿未获回复。
一名2026级拟录取研究生陈月（化名）告诉新京报记者，她在复试现场收到告知书后，专门去汉园茗院周边看过。她发现临街楼栋紧贴主干道，白天大货车往来频繁，鸣笛声不断，马路对面还有地铁轨道，列车进站时有明显轰鸣声。招办老师曾口头告知住宿形式为“套房合租，一人一个房间”，但她担心实际分配中是否会变成两人一间甚至上下铺。
这场争议最终以租赁合同签订暂告段落。2026年6月25日，深圳大学与深圳市常源实业股份有限公司正式签订租赁合同。据南方新闻网报道，深圳大学提交的住宿方案显示，该行为性质属于房屋租赁，不涉及主体结构改动。
政策铺路与高校“置业潮”
高校通过购买、租赁社会用房补充宿舍资源，有明确的政策依据。2024年1月8日，国家发改委、教育部、财政部、自然资源部、住建部、国家金融监督管理总局、中国人民银行七部门联合下发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》（发改社会〔2024〕25号），明确鼓励新建宿舍条件受限的高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房补充宿舍资源，同时提出推动高校招生计划安排和宿舍面积达标挂钩，宿舍缺口严重的高校原则上不得新增招生指标。
在此政策推动下，国内多所高校已启动类似操作。2025年，湖北省发改委批复湖北大学阳逻校区出资1.98亿元整体收购武汉城建·水岸352套存量商品房，可增设2800张学生床位，成为国内首个高校整体收购存量商品房改造宿舍的落地案例。教育部、住建部联合调研组实地调研时表示，该项目“既有效盘活了市场存量资产、为房地产去库存提供了新思路，又精准破解了高校宿舍资源紧张的难题”。
此后，更多高校跟进。2025年9月，中国矿业大学（徐州）、中南大学、合肥工业大学三所教育部直属高校先后放出相关房源采购意向。今年3月，湖南省发改委正式批复湘潭大学斥资8192.37万元购置整栋商品房改造为标准化学生宿舍。今年4月，南华大学与衡阳高新控股集团、衡阳城发集团达成战略合作，计划收购936套、7.2万平方米存量商品房扩充学生住宿资源。此外，浙江大学、中国石油大学（北京）、中国政法大学、上海外国语大学等多所高校也通过租赁学校周边房屋补充宿舍资源。
购置逻辑与行业分歧
从中长期看，深圳大学选择购置而非持续租赁，有明确的成本与管理考量。购置后住宅产权归属学校所有，作为长期固定资产运营，可规避房东涨租、社区邻里纠纷、房源到期收回等风险，便于统一开展住宿管理、日常维护。
58安居客研究院院长张波分析指出，收购现房大幅缩短了建设周期，也不存在交付风险。由于房价近几年的调整，当前收购相比自建在成本方面也可能更有优势。中小城市研究院院长牛凤瑞则认为，高校应选择距离合适、改造难度较小的楼房，“稍加改造就可以作为宿舍使用的房子”。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，深圳大学的购置意向是七部门政策在一线城市的具体实践。高校整栋购置商品房用作学生宿舍，将直接消化市场存量房源，为房企提供新的去化路径，是存量资产功能再定位的一种积极探索。不过她也强调，这一模式受多重条件约束：房源须整栋或集中连片且靠近校区，房屋结构须满足改造为宿舍的消防、安全等技术要求，价格须在高校预算可承受范围内。“因此，短期内更多是个案层面的探索，尚不具备大规模复制的条件。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文认为，近年高校宿舍紧张已成普遍痛点，对未毕业学生而言，校外租房将是一笔巨大支出，分散租房也给学校管理带来安全隐患。
香港镜鉴：资本涌入学生公寓赛道
高校住宿紧张并非深圳独有。自2024-2025学年开始，香港本地高校非本地生招收上限由20%上调至40%，赴港求学的外地学生数量大幅上涨。据香港教育局联合仲量联行开展的调研，2024-2025学年香港八所公立高校在读非本地学生已超过9.2万人，各校宿位与学生平均配比为2.55:1，住宿缺口将近4万个。
仲量联行2026年6月发布的《顺势部署：专用学生宿舍成另类资产投资机遇》报告进一步指出，全港学生床位短缺预计将由2025/26学年的7.63万个增加近一倍至2029/30学年的14.72万个。
巨大的供需缺口催生了资本市场的活跃交易。据业内机构统计，2025年初至2026年第一季度，香港共发生27宗酒店、整栋住宅楼被收购改造为学生宿舍的产权交易，整体成交金额突破85亿港元。2026年7月6日，港股房企远东发展发布公告，拟以7.5亿港元初步交易对价，将旗下油麻地原海景丝丽酒店物业售予京东旗下公司，该物业正在翻新改造为学生宿舍。
高校“以购代建”补充宿舍资源的探索，正在从个案走向更广泛的实践。据中指研究院监测，截至2026年8月，全国已有不少于7所高校通过公开采购方式购置或租赁存量商品房用于学生宿舍。这一模式能否在更多城市复制，取决于房源供给、改造成本、政策配套等多重因素的协同。深圳大学5.336亿元的采购意向将在2026年9月进入实质性采购阶段，届时市场的选择将给出更明确的答案。
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