高盛：土地续期新规落地 头部房企迎长期利好
2026年9月7日，房地产板块开盘后短线拉升。据公开信息，京能置业盘中涨停，阳光股份、京投发展、万通发展、盈新发展、深深房A等个股跟随走高。
此次异动发生在一个特殊的时间窗口——距8月28日多部门集***台房地产基础制度重构文件，刚好过去整整一周。资本市场的反应，往往走在数据前面。
八份文件与一次“制度手术”
8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》；同日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，证监会***《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，金融监管总局发布五份配套管理办法。
两天之内，八份文件集中落地，同时废止十份旧规。政策调整覆盖拿地、融资、建设、销售、按揭和交付等房地产市场全链条。一位国有房企高管向媒体表示，这套政策不是一般意义上的市场调控，而是对行业运行制度的重构。
中原证券研究所将此轮政策定性为房地产行业第三次制度跃迁：第一次跃迁（2002—2003年）完成住房商品化改革；第二次跃迁（2016—2021年）确立“房住不炒”；第三次跃迁（2024年至今）则以“8·28”新政为标志，重塑销售、信贷、资本融资规则。
新政如何改写行业规则
新政的核心变化集中在三个层面。
销售端，预售门槛大幅提高。新规要求商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。有房企人士测算，旧规下项目从拿地到取证通常需要半年左右，新规下取证时间可能延长至一年左右。个人住房贷款发放时点延后至项目竣工备案后。
信贷端，从“主体信用”转向“项目信用”。主办银行制、项目资金封闭管理、“基于项目”的资本市场融资，将房企集团风险与项目风险在制度层面隔离。银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款的贷款。
融资端，个人住房贷款最长期限从30年延长至40年；证监会明确支持房企再融资和REITs发展。
这套组合拳的目标，是堵住过去“高负债、高杠杆、高周转”模式下的制度漏洞。三部门在答记者问中直言，恒大地产的破产清算及许家印案公开宣判，是“三高”模式弊端暴露的有力证明。
资本市场如何定价制度变革
新政***首周（8月24日至8月28日），申万房地产指数上涨2.6%，在31个一级行业板块中排名第10位。随后的9月第一周（8月31日至9月4日），申万房地产指数下跌0.94%，但领先沪深300指数0.39个百分点。
9月4日，地产股再度全线上涨，信达地产走出三连板。9月7日，京能置业接棒涨停，板块内多只个股跟涨。
从个股看，京能置业今年以来已数次出现股价异动。据公开信息，该公司自2026年以来已发布四次股价异动公告。Wind数据显示，年初该公司市值约21.19亿元，7月涨停时已升至约40.4亿元。该公司由京能集团持股45.26%，控股股东资产总额超5000亿元。
机构对此轮行情的解读不尽相同。有研报认为，新政短期会带来新开工、销售、土拍的阵痛，中长期则重塑行业风险分担机制。另有机构指出，政策情绪冲击已基本消化，市场正从“预期博弈”转向“数据验证”。现房销售加速将利好资金链稳健、项目储备优质的头部房企；高杠杆、弱资质房企则将加速出清。
预期与现实之间
基本面的改善仍需时间验证。据国家统计局数据，2026年1至7月，新建商品房销售面积约4.5亿平方米，同比下降11.8%；新建商品房销售额约4.27万亿元，同比下降13.1%。房地产开发投资同比下降18%。
政策底已现，但市场底和企业盈利底的确认，仍需等待销售数据的持续回暖。8月70城房价同比跌幅收窄至2.5%，为2025年3月以来最小跌幅；一线城市二手房价格环比上涨0.2%，已连续五个月上涨。这些信号指向价格端有止跌筑底迹象，但趋势性反转仍需销售量持续回升与居民资产负债表修复共同确认。
9月7日的板块异动，是市场对制度重构的又一次定价尝试。当游戏规则被系统性改写，资本需要重新计算每一家房企的生存概率与成长空间。这个过程，才刚刚开始。
投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
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