上海楼市“金九”前哨战：新房大涨22%，二手房连涨两周
一线城市8月成交数据全面飘红，带看量与咨询量同步攀升
8月下旬的深圳南山区，一家中介门店内的通话声此起彼伏。“8月28日房贷新政***后，很多关注刚需和改善型房源的客户主动联系我们了解政策。”门店经理向记者描述道。类似的场景，也在北京和上海的中介门店里同步上演。
据北京市住建委数据，2026年8月北京二手住宅网签量为13853套，环比7月的14037套微降约1.3%，但同比去年8月的13331套增长约3.9%。北京二手房成交量已连续六个月超1.3万套。新房方面，8月北京新房网签成交量达0.31万套，同比增长10.3%。
上海市场的热度同样显著。上海市房管局9月1日公布的数据显示，8月上海一、二手住房合计成交面积221万平方米（2.43万套），环比增加2%，同比增加15%。其中二手住房成交2.07万套，同比增加18%。除春节假期所在的2月外，上海二手房单月成交已连续9个月超过2万套。
深圳方面，深圳市住建局公布的数据显示，8月全市新建商品住宅和二手住宅合计成交6864套，同比增长8.5%。国家统计局数据显示，深圳一、二手住宅销售价格指数已连续5个月环比上涨。
北京上海8月先后落地新政，全国“828”组合拳集中发力
8月7日，北京市住建委等部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调减为1年，同时将家庭公积金贷款基准额度由120万元提高至240万元，叠加绿色建筑、多孩家庭等政策后最高可贷340万元。
8月20日，上海***“沪八条”，聚焦优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。其中二套房贷款首付比例下限从“不低于20%”调整为“不低于15%”。
8月28日，政策力度进一步升级。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款最长期限延长至40年；证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。三份文件在同一天密集落地，被业内称为“828新政”。
中指研究院上海数据总经理张文静认为，本轮新政具有明确的“窗口效应”考量，一方面紧贴“住房公积金管理条例”修订***的时间节点，另一方面抢在“金九银十”传统销售旺季前推出，意在将政策利好转化为市场交易动能。
从“淡季不淡”到“金九”启动，需求释放呈结构性特征
政策传导至市场的速度比预期更快。据上海市房地产交易中心“网上房地产”数据，8月29日和30日二手房网签量分别为1248套、1042套，自7月初之后再次“双破千”。上海张江地区房产中介金杰告诉记者，新政后首个周末门店带看量相比过去几个月均值增长约20%。
北京市场的反应同样直接。北京链家西南四环北大地片区客户经理毕夏迪表示，门店覆盖的片区以200万元左右的刚需型住宅为主，月均成交量原本维持在6至7套，8月7日新政***后，截至8月22日二手房已成交16单，还成交了2单新房。西城区三里河片区某中介经纪人透露，新政落地后日均接到房源咨询、带看预约来电可达5通，而政策***前日均仅两三通。
合硕机构首席分析师郭毅分析指出，新政实施前夫妻双方公积金贷款最高额度仅120万元，对应的购房选择大多集中在总价150万至200万元区间；新政落地后，夫妻共同缴存家庭公积金贷款上限提高至240万元，可支撑的房源总价拓展至300万元级别，叠加额度上浮政策后最高可达340万元，能够覆盖400万元以上房源的贷款需求。
从成交结构看，刚需与改善型需求同步释放。北京链家研究院院***原表示，8月置换改善型住房的客户占比整体提升约1.5%，靠近中心城区和相对大户型的房屋交易活跃。上海链家研究院负责人李根指出，“沪八条”带动下置换链条打通，改善型需求加速入场，成交结构持续优化。
一线城市与全国市场温差拉大，复苏基础尚待巩固
值得注意的是，一线城市的热度与全国整体市场之间出现了明显温差。据中指研究院初步统计，8月重点100城新建商品住宅成交面积约1500万平方米，环比下降约7%，同比下降约7%。但其中一线城市同比增长13%，上海、广州、深圳同比分别增长16%、13%、32%，北京同比持平。
二手房方面，中指研究院数据显示8月20城二手房成交量环比下降10%，但同比增长7%。北京、上海二手房成交规模已实现连续6个月同比增长。今年1至8月，北京、上海二手房成交量均创近五年新高。
广发证券研报指出，北京本次政策调整后，北京、上海、深圳三个全国限制要求最为严格的城市“基本上取消了限购要求，从2010年开始实施的购房强约束政策已经彻底退出历史舞台”。但市场分析人士也指出，政策“药效”的持续性仍需观察，此前几轮放松后的市场热度往往在短期脉冲后趋于平缓。
58安居客研究院院长张波表示，按照过往季节性规律，9至10月“金九银十”本身成交就会优于6至8月淡季，叠加本轮一揽子楼市政策加持，预计今年9至10月上海二手房整体市场表现会明显好于去年同期水平。
随着政策组合拳渐次落地，北上深楼市的“金九”行情已经启动。刚需和改善型住房需求能否持续释放，将取决于后续信贷环境、居民收入预期以及市场信心的修复进度。
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