商品住房开发贷款新规发布，同一项目资金封闭管理

从一张贷款申请表看开发贷规则变化

8月28日上午，一家中型房企的融资负责人把新打印的商品住房开发贷款申请材料摊在桌上。与半年前相比，清单里多了一份主办银行确认文件，项目自有资金、预售资金、现房销售回款的归集路径也需提前写明。这份材料对应的，是国家金融监督管理总局当日印发的《商品住房开发贷款管理办法（试行）》。

据国家金融监督管理总局发布的文件，该办法对贷款人、借款人、项目条件、主办银行模式、贷款期限与用途等作出系统规定，旨在规范银行业金融机构商品住房开发贷款业务经营行为，满足商品住房开发项目合理融资需求，支持构建房地产发展新模式。

一个项目对应一家主办银行

办法明确，商品住房开发贷款采取主办银行模式。借款人应与贷款人协商，确定一家主办银行，由主办银行单独发放或作为牵头银行以银团模式发放。每个项目仅能确定一家主办银行，主办银行可为法人或分支机构。

借款人在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定监管的预售资金、定金外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入该账户管理。办法同时要求，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，项目间资金不得混同。主办银行和资金账户在贷款结清前原则上不得变更，项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。

银团成员需及时共享信息，协同做好项目资金封闭管理。主办银行牵头账户管理，加强贷款资金监控，严格审查信贷资金用途和流向，发现异常应及时采取措施。

贷款期限分预售与现售两档

办法从项目端与借款人端分别设置条件。项目需取得合法完整的立项或备案文件，取得土地不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，当地另有规定的从其规定，但须与“四证”齐全具有同等效力。项目资本金需实缴到位，借款人需制定贷款使用计划和项目建设交付计划，并能提供与贷款额度匹配的抵押物。

借款人应具备房地产开发资质和良好偿债能力，不处于破产重整、大额查封冻结状态，不存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题，企业注册资本实缴到位。

贷款期限方面，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款利率遵循利率市场化、商业可持续原则，在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下合理确定。

贷款不得跨项目使用

办法对贷款用途作出限制。商品住房开发贷款只能用于本城市的商品住房开发项目，所称城市为地级及以上城市。贷款用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品住房项目，不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等。

办法提出，加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。在担保方面，贷款人应将本项目土地使用权及在建工程作为抵押物，依法办理抵押权不动产登记。设立抵押时，应确保抵押物权属清晰，已办理预告登记或网签的房屋及其土地不得作为抵押物。贷款人可根据需要追加股东担保、股权质押或其他增信措施。

对不同所有制房地产企业的项目，办法要求贷款人按照市场化、法治化原则自主决策，一视同仁提供贷款。贷款人应合理区分房企集团风险和单一项目风险，综合考虑项目总投资金额、资本金投入、自有资金、其他融资等因素，参考当地同类项目建筑造价水平确定贷款金额。

国家金融监督管理总局表示，本办法自印发之日起施行。对于此前已发放的存量商品住房开发贷款，相关安排以监管机构和贷款人后续执行要求为准。

本文由AI辅助生成