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户业主因拒交物业费成被告，一场诉讼背后的行业困局与破题尝试

mysmile · 2026-09-07 · 2 阅读 · 0 评论

房屋漏水漏雨，维修责任应该由业主还是物业承担？

一场官司牵出小区“死循环”

2026年秋天，呼和浩特市玉泉区一个建成已十年的小区里，垃圾堆积、绿化荒芜、排水管道时常堵塞。业主延女士站在楼下，指着那些迟迟没人管的问题——这些看得见的瑕疵，是她和另外107户邻居拒交物业费的理由。

而物业公司的账本上，108户业主累计拖欠的40多万元物业费，正让这家企业的运营难以为继。“小区快成了老旧小区，维修成本越来越高，”物业公司经理蔡女士说，“不交物业费成本降低，物业服务随之下降，这就成了一个恶性循环。”

物业服务“众口难调”的属性，在这起纠纷中暴露无遗。业主们认为，自己并非恶意拖欠，而是对服务质量不满——卫生、绿化、排水、访客管理，每一项都是日常生活的痛点。物业公司则坚持，服务已经提供，缴费是业主的义务。

双方各执一词，矛盾越积越深。最终，物业公司将108户欠费业主批量起诉至呼和浩特市玉泉区人民法院。

数据背后的行业寒意

这并非孤例。克而瑞物管研究中心数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）平均物业费收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。中指研究院的数据同样显示，百强企业平均收缴率从2021年的94.23%跌至2025年的87.32%。

收缴率持续走低，将小区与物业企业拖入“低收缴率→低服务质量→更低收缴率”的自我强化闭环。据克而瑞物管监测，2025年物业撤场项目达173个，其中64.7%属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”。

与此同时，物业服务满意度也在同步下滑。《2025中国物业服务满意度研究报告》显示，满意度由2021年的78.1分回落至2025年的72.9分。中指研究院数据表明，车辆管理、装修管理、公共设施维护、清洁卫生、安全管理等核心服务指标均未突破75分。

“服务差—拒缴费—服务更差”的恶性循环，正在全国各地的住宅小区反复上演。

法官没有急着开庭

回到呼和浩特玉泉区法院的这起案件。受理后，法官做的第一件事不是排期开庭，而是到涉案小区实地走访，核实业主不交费的原因和物业公司的真实服务情况。

走访中法官发现，双方并非一定要在官司里争个输赢——业主想要一个干净舒心的居住环境，物业公司希望物业费正常收取、企业正常运转。玉泉区法院立案庭庭长托娅说：“物业公司起诉业主到法院是个双刃剑，直接进入审判程序会激化矛盾。物业公司和业主不是对立的关系，它长期要服务于业主，低头不见抬头见。”

于是，法院将这批案件推送至玉泉区社会治安综合治理中心，启动多部门联合调解机制。相关部门工作人员、物业方、业主代表围坐在一起，开诚布公地聊。

调解中，法官向业主阐明：对物业服务不满可以维权，但拒交物业费不是合理的维权方式。对物业公司而言，这次调解也是一个契机——在相关部门督促下，物业公司重新审视服务短板并承诺整改。

最终，77户业主与物业公司达成和解，结清了拖欠的物业费。纠纷解决后，小区的变化，住户们都看在眼里。

从“对簿公堂”到“围桌议事”

呼和浩特的实践并非个案。类似的探索正在全国多地展开。

在湖南株洲，某小区83户业主因物业服务、房屋维修、治安管理等分歧集体拒缴物业费。芦淞区法院法官没有急于立案，而是先扎进小区走访——蹲在漏水的地下室用手电照亮墙上的霉斑，翻出物业公司厚厚一沓巡逻记录。法官选定抵触情绪最大的业主案件进行示范诉讼，庭审在综治中心公开进行，旁听席坐满了小区业主。法理讲透后，法官提出“免除违约金、物业费九折”的折中方案。被告业主当场掏出手机付款。截至2026年5月30日，83笔物业费全部收缴到位。

在广东，2025年全省法院依托综治中心设立物业纠纷专业调解室57个，成功调解纠纷约7.8万件。在四川荣县，2024年至今多元化解涉物业纠纷1381件，调解成功率67%，诉讼案件较开展多元化解工作前下降52.42%。在浙江诸暨，某物业公司因160余名业主拒缴物业费起诉至法院，法官发现背后是长期积压的“服务焦虑”。

玉泉区法院立案庭庭长托娅说：“物业公司想进行长期服务，业主想享受良好服务，都应该是双向奔赴的。”