营收连降四年利润靠卖资产 新城悦复牌卡在管治关

一份中期报告背后的双重困局

9月2日晚间，新城悦服务（01755.HK）的投资者终于等来了2026年中期报告。这份报告呈现的画面并不轻松：归母净利润同比下降超五成，而支撑税前利润增长的关键，是出售附属公司带来的约3581万元利得。更令人瞩目的是，公司向联交所提交的复牌建议已逾两个月，仍未获批准。对于一家停牌超过17个月的物管企业而言，财务数据与复牌进程正在成为同一枚硬币的两面。

收入收缩趋势未止

据公司中期报告，2026年上半年新城悦服务实现营业收入21.41亿元，同比下降7.69%。这是该指标连续第四年承压——公司营收自2023年达到54.24亿元的峰值后一路走低，2024年为50.56亿元，2025年降至46.66亿元，2026年上半年同比继续负增长。收入结构中，占比81.25%的物业管理服务收入17.39亿元，同比小幅下降2.61%；开发商增值服务收入仅2625万元，同比降幅达31.52%，成为拖累整体收入的最大变量。

收入收缩的同时，盈利能力同步下探。期内毛利4.03亿元，同比下降14.25%；毛利率18.84%，较上年同期的20.28%下降1.44个百分点。拉长至五年维度，公司毛利率从2021年的30.83%一路下滑至2025年的20.01%，2026年上半年进一步走低。物业管理服务毛利率为16.85%，同比下降1.65个百分点，基础盘盈利空间正在收窄。

利润反弹的质量考量

表面上看，新城悦服务2026年上半年税前利润1.96亿元，较上年同期的1.34亿元增长46.26%，似乎出现了积极信号。但拆解利润结构后，增长成色需要重新评估。期内其他利得净额3378.7万元，上年同期仅185.3万元，其***售附属公司利得净额约3581.1万元是主要来源。若剔除这一非经常性项目，税前利润的增幅将显著缩窄。

归母净利润层面的数据同样值得关注。期内归母净利润1.29亿元，同比下降51.14%。归母净利率虽从上年同期的3.68%升至6.03%，但所得税费用从4008.1万元增至6165.7万元，实际税率由约29.92%升至31.43%，进一步挤压了净利润空间。利润数据反弹与归母净利润大幅收缩并存，反映出公司盈利结构对非经常性损益的依赖程度上升。

现金流与复牌时间表

更让市场警觉的是经营性现金流的转向。2026年上半年，新城悦服务经营活动现金流量净额为-2.28亿元，上年同期为净流入3833万元。公司解释称，客户缴费习惯存在季节性差异，且去年预收物业管理收入比例为历史最高水平，对本期现金流形成高基数压力；增值服务规模缩减亦带来影响。截至6月30日，公司现金及现金等价物19.06亿元，较期初的21.46亿元下降11.17%。

现金流的收缩与复牌进程的停滞形成叠加。自去年4月1日起停牌至今，新城悦服务已停牌超过17个月。公司已完成独立法证调查、补发多期业绩、聘第三方机构完成内部监控检视，并于6月27日向联交所提交复牌建议。然而截至中期报告发布日，复牌申请提交逾两个月仍未获批。据中期报告披露，公司偏离企业管治守则的多项条文：董事长与首席执行官由戚小明同时担任，违反守则第C.2.1条；因未能召开2024年度及2025年度股东周年大会，董事轮值退任安排无法落实，违反守则第B.2.2条。公司表示将在可行情况下尽快召开股东周年大会。

复牌指引的核心并非财务数据本身，而是关联方资金往来、管理层诚信与内部监控。财务业绩已补发、法证调查已结束、内控整改已确认落实，但管治层面的事实性偏离——董事长兼任CEO、股东大会长期缺位——恰恰触及复牌指引中的治理底线。联交所迟迟未批准复牌，或与这些尚未实质解决的管治问题有关。对新城悦服务而言，真正的门槛不在利润表，而在董事会结构与股东权利机制能否回归常态。

投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。

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