重大变革：现房时代来了！房贷最高40年，房贷收入比不超50%，影响有多大？
尾盘突现抛压，内房股全线重挫
2026年8月31日下午，港股临近收盘，一位长期持有内房股的香港投资者在交易软件前看到绿城中国（03900.HK）的股价曲线近乎垂直下探。当日，绿城中国收跌17.84%，报6.24港元。这并非孤例——华润置地（01109.HK）跌近10%，中国海外发展（00688.HK）跌近10%，龙湖集团（00960.HK）跌超8%，万科企业（02202.HK）跌超3%。中国金茂（00817.HK）跌幅更接近16%。
事实上，当日早盘内房股曾一度高开。据公开市场信息，开盘后板块便集体转跌，截至发稿绿城中国已跌13.1%。尾盘跌势进一步加剧，呈现典型的“高开低走”形态。
政策冲击波：预售制度退场，商业模式面临重构
直接触发此次抛售的，是8月28日多部门密集***的房地产新政。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地的商品住房项目“优先选择现房销售”，已取得建设工程规划许可证的项目“鼓励实行现房销售”。与此同时，央行、金融监管总局等部门同步发布了信贷管理优化、资本市场融资支持等配套文件。
华泰证券指出，在实施近30年的预售制度退出历史舞台的同时，项目公司制、主办银行制以及一系列金融配套制度，将推动房地产行业加速向新模式迈进。销售制度改革或将重构房企商业模式，行业将从高杠杆、高周转的资金驱动，转向重品质、重运营的管理驱动，房企分化或将加速。
中信建投研报则从短期与中长期两个维度作出判断：短期看，现房销售及预售门槛提升将导致新房可售货源阶段性收缩，房企资金阶段性承压；但中长期看，“所见即所得”、资金闭环及项目制融资将从根本上规避烂尾风险。中金公司认为，本次改革将重新定义新时代的房企现金流管理模式，规模化房企估值短期受销售规模预期和ROE影响或承压。
平安证券的观点相对温和：尽管短期或对行业新房供应及房企项目周转形成一定影响，但随着短期上市新房减少以及信贷新政对购房需求的提振，或利于房企存量在售新房去化；现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加品质优势，项目整体盈利能力有望提升。
业绩底色：营收普降，利润分化
此次股价重挫恰逢多家龙头房企集中披露2026年中期业绩，财报数据本身已为市场情绪埋下伏笔。
绿城中国上半年实现收入约394.81亿元，同比下降26.0%；公司拥有人应占利润约0.82亿元，较2025年同期下降61.0%。据公司公告，上半年总合同销售金额约947亿元，相较于2025年同期的1222亿元下降22.5%。绿城中国执行总裁江峰在业绩发布会上表示，公司上半年利润承压主要受销售结转面积下降以及老库存去化影响，预计全年毛利率较2025年下降1至2个百分点。
华润置地上半年综合营业额678.70亿元，按年跌28.5%；股东应占净利润98.40亿元，倒退17.2%。龙湖集团上半年营业收入397.95亿元，按年跌32.3%；公司拥有人应占溢利19.6亿元，同比减少39%，且不派中期息。中国海外发展是少数营收逆势增长的头部房企——上半年收入975.99亿元，同比增长17.28%，但归母净利润70.3亿元，同比下降18.24%。
营收普降、利润承压，是此次中报季内房股的共同底色。当政策端同步施压，市场选择用脚投票。
历史回响：从债务危机到制度重构
这并非内房股第一次经历集体性暴跌。2022年3月，融创中国单日跌超17%，龙湖集团、中国恒大跌幅均超15%，绿城中国、中国金茂跌幅均超10%。彼时的导火索是恒大债务危机蔓延与房企违约潮。2022年10月，龙湖集团与碧桂园包揽港股两大跌幅蓝筹，分别暴跌8.46%和9%，创多年收市新低。2023年8月，碧桂园单日跌超18%，多家品牌房企股价跌成“仙股”。
与2022至2023年由债务违约驱动的估值崩塌不同，此次下跌的根源是制度层面的范式转移。如果说前一轮危机考验的是房企的偿债能力与流动性，那么现房销售制度改革考验的则是房企的商业模式与资本周转效率。中信建投指出，现房销售制度下周期波动可能带来新的影响，如下行周期的金融风险和上行周期的斜率水平，需要储备对应政策予以对冲。
截至2026年6月30日，绿城中国银行存款及现金总额约618.65亿元，为一年内到期借款余额的2倍，短债占比23.2%。龙湖集团净负债率为52%，平均融资成本年利率3.36%。头部房企的财务安全垫依然存在，但市场担忧的焦点已从“能否还债”转向“能否在新的制度框架下持续盈利”。
制度重构的阵痛正在改写内房股的估值逻辑——从杠杆驱动的规模叙事，转向运营驱动的质量叙事。这一过程刚刚开始。
投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
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