徐汇核心地段，双轨交汇，老牌外销房，单价仅8万多，税费各付，24h看房
冰火两重天的数据
2026年9月7日，龙湖集团（00960.HK）披露了前8个月未经审核运营数据。两组数字勾勒出这家头部民营房企截然不同的两张面孔。
前8个月，龙湖累计实现合同销售额208.4亿元，合同销售面积223.9万平方米。这一数字较2025年同期的457.4亿元下降54.4%。8月单月合同销售额22亿元，同比降幅亦达53.5%。
另一边，前8个月运营及服务业务不含税收入约181.8亿元，较上年同期的176.9亿元增长2.77%。运营收入约97.3亿元，同比增长3.62%；服务收入约84.5亿元，同比增长1.81%。
销售端以超过五成的速度收缩，运营端却在缓慢爬升——这种分化，正是龙湖所处转型周期的真实截面。
开发业务：主动收缩与被动承压
开发业务的下滑并非8月单月现象。上半年，龙湖开发业务收入260.95亿元，同比下降42.62%；交付物业总建筑面积217.90万平方米，同比下降38.22%；合同销售额165.50亿元，同比下降52.73%。
龙湖集团执行董事、首席财务官赵轶在8月28日中期业绩会上坦言，受房地产开发业务结算节奏与价格承压双重影响，存量项目毛利率依然面临压力。他明确表示，2026年是开发业务核心利润的“低点”。
收缩的另一面是主动选择。上半年龙湖仅新增四宗土地，权益面积33.70万平方米，平均权益收购成本每平方米4147元。龙湖集团董事会主席陈序平解释，过去几年公司处于债务转型和收入转型阶段，是一个偿还负债的过程，拿地头寸相应减少。不过公司同时通过激活11宗此前不可售的土储，获取了超百亿元可售货值。
地产开发航道总经理张旭忠在业绩会上给出了一个审慎的判断：虽然部分核心城市量价边际改善，但“量、价、供需、信心”四个触底信号仅部分成立，市场全面企稳仍需时间。
运营服务：从配角到主角的跃迁
与开发业务的收缩形成对照，运营及服务业务正在成为龙湖的利润支柱。
上半年，该板块收入137亿元，同比增长3.23%，占总收入比重从上年同期的约25.7%升至34.4%。运营及服务业务已成为集团现金流和利润的主要贡献源。其中商业投资航道表现突出，上半年租金收入59.80亿元，同比增长8.7%，期末出租率高达97.4%。截至6月底，龙湖在手商业项目132座，已开业96座，待开业36座。下半年计划新开6座商场，分布在杭州、成都、长沙、昆明等城市。
陈序平在中期业绩会上给出了明确的转型时间表：2028年，运营及服务收入要达到340亿元，毛利率超50%，贡献百亿元权益后利润，并首次在收入规模上反超地产开发。更细化的目标包括：商业投资2028年收入150亿元；物业管理锚定5%年复合增长率、140亿元收入目标；代建业务锚定20%年复合增长率、20亿元收入目标。
赵轶则给出了利润修复的预期：待结算存量项目将越来越少，预计2027年开发项目对整个集团的拖累将大幅减少，整体利润有望明显回升并转正。
转型的时间窗口
从数据看，龙湖正处于一个微妙的转折点——开发业务在加速出清，运营服务在缓慢但确定地增长。两条曲线的交叉，决定了这家公司能否在2028年如期完成业务结构转型。
截至2026年6月30日，龙湖有息负债总额1471.2亿元，较2025年底压降57亿元；在手现金249亿元，净负债率52%，现金短债倍数1.57倍。年内到期的境内信用债已全部偿清。财务安全垫的存在，为转型争取了时间。
但挑战同样清晰：开发业务毛利率仍在承压，上半年整体毛利率11.12%，较上年同期下降1.52个百分点。运营服务板块虽然增长稳定，但3%左右的增速尚不足以完全对冲开发端超过40%的降幅。两条业务线的此消彼长，还需要更长时间才能实现总量上的平衡。
9月8日，龙湖集团收于6.225港元/股，上涨3.49%，市值约442亿港元。市场给出了短期投票，而长期答案取决于运营服务能否在2028年的节点上真正接棒。
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